Gewerberaummiete: Bewachungskosten dürfen auf Mieter umgelegt werden

Kosten für die Bewachung einer gewerblichen Immobilie können auf Mieter von Gewerberäumen als Betriebskosten umgelegt werden. Allerdings muss dies zuvor im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sein, stellte das Kammergericht Berlin im Mai 2022 klar. Auch eine Regelung in einer allgemeinen Geschäftsbedingung kommt als Grundlage für eine derartige Verpflichtung von Mietern in Betracht.

Im Mietvertrag eines Mieters von Gewerberäumen waren die Kosten der Bewachung des Gebäudes als vom Mieter auszugleichende Betriebskosten aufgeführt. Der Mieter war jedoch der Ansicht, dass die Klausel rechtswidrig war und hatte deshalb Zahlungen auf diese Betriebskosten nur unter Vorbehalt geleistet. Schließlich verklagte der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung der auf ihn umgelegten Bewachungskosten. Der Mieter wendete auch ein, dass die Bewachung des Gebäudes nicht im Interesse der Mieter sei. Zudem berücksichtige der Vermieter nicht die vom Bundesgerichtshof (BGH) für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten festgelegte Kostenobergrenze.

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Das KG entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Vermieter konnte die Kosten der Bewachung der gewerblichen Immobilie auf den Gewerberaummieter umlegen. Dies war zum einen als Vereinbarung in einem Mietvertrag zulässig, aber auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen konnte der Vermieter dies regeln. Bewachungskosten sind Betriebskosten i.S.v. § 1 Abs. 1 BetrKV, da sie laufend entstehen. In dem streitigen Mietvertrag waren die Kosten für die Bewachung ausdrücklich als Betriebskosten aufgeführt. Die Umlage der Bewachungskosten auf den Mieter stellte auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn die Bewachung diente dem Schutz des Mieters und seines Eigentums. Auch eine Vereinbarung einer Kostenobergrenze für die Bewachungskosten war nicht erforderlich. Denn die Grundsätze des BGH hinsichtlich einer Kostenobergrenze bei Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten war auf die Bewachungskosten nicht anwendbar. Bei Bewachungskosten ist, wie auch bei Kosten eines Hausmeisters, einer Gebäudereinigung oder den Kosten der Gartenpflege, eine Kostenobergrenze nicht erforderlich oder üblich. Der Mieter konnte sich bei Abschluss des Mietvertrages über die auf ihn zukommenden Kosten für die Bewachung informieren (KG, Beschluss v. 02.05.22, Az. 8 U 90/21).

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