Staffelmiete: Nach einmaliger Rüge kann Mieter Rückzahlung von Miete verlangen

Macht ein Mieter eine Rüge gemäߧ 556g Abs. 2 BGB geltend, kann er Rückzahlung von zu viel gezahlter Staffelmiete verlangen. Eine einmalige Rüge wirkt auch in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht vom Mieter wiederholt werden. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im März 2022 klar.

Ein Mieter und ein Vermieter hatten im Jahr 2016 einen Mietvertrag mit einer Staffelmietvereinbarung über eine Mietwohnung in Berlin geschlossen. Die Miete sollte jährlich steigen. Das Haus befand sich in einem Gebiet, das laut Berliner Mietenbegrenzungsverordnung einen angespannten Wohnungsmarkt aufwies. Der Mieter rügte später die Höhe der Miete wegen eines Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB. Er forderte den Vermieter zur Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf, obwohl er gerade die vereinbarte Miete der zweiten Staffel vorbehaltlos zahlte. Der Vermieter lehnte eine Rückzahlung schon wegen des widersprüchlichen Verhaltens des Mieters ab.

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Der BGH entschied in letzter Instanz zu Gunsten des Mieters, dass er Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete verlangen konnte. Die einmalige Rüge der Miethöhe gemäß § 556g BGB war ausreichend. Eine weitere Rüge innerhalb der nächsten Staffel war nicht erforderlich. § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sieht für § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB vor, dass eine Begrenzung der Miethöhe für jede Mietstaffel gilt. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB können nicht durch Vereinbarungen über eine Staffelmiete umgangen werden, beispielsweise auch nicht, wenn die Miete der ersten Staffel noch angemessen ist. Deshalb muss die Miethöhe auch nicht gemäß § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB in jeder Staffel durch einen betroffenen Mieter erneut gerügt werden. Der BGH bestätigte ferner hinsichtlich § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung rechtswirksam ist. Die erforderliche Begründung wurde zwar nicht im Gesetzblatt, aber der Öffentlichkeit leicht zugänglich in den Drucksachen des Abgeordnetenhauses veröffentlicht (BGH, Urteil v. 30.03.22, Az. VIII ZR 279/21).

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