Keine Eigentümerversammlung? Verklagen Sie den Verwalter besser nicht!
Die sieht es eigentlich mit dem Verwalter Ihrer Eigentümergemeinschaft aus? Erledigt er seine Pflichten immer ordnungsgemäß und pünktlich oder müssen Sie ihm wegen allem hinterherlaufen? Im letzteren Fall kann es auch gut sein, dass er auch nachlässig mit Ihre Eigentümerversammlung umgeht und Sie monatelang umsonst auf die Einladung zu dieser wichtigen Veranstaltung warten. In diesem Fall werden Sie früher oder später auf die Idee kommen, die Durchführung Ihrer Eigentümerversammlung mit gerichtlicher Hilfe durchzusetzen. Kommen Sie dann aber bitte nicht auf die Idee, den Verwalter auf Durchführung der Eigentümerversammlung zu verklagen. Denn damit verklagen Sie den Falschen (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 17.11.21, Az. 2-13 T 69/21).
Verwalter war nicht mehr erreichbar – Eigentümer verklagte ihn
Im entschiedenen Fall hatte der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage seine Pflichten im höchsten Maß vernachlässigt. Er hatte sich nicht und die Jahresabrechnungen gekümmert, die die Eigentümer vermieteter Wohnungen dringend für ihre Betriebskostenabrechnung brauchten, und er hatte auch nicht zur jährlichen Eigentümerversammlung geladen. Schließlich war der Verwalter gar nicht mehr erreichbar.
Irgendwann hatte einer der Wohnungseigentümer genug. Er verklagte den Verwalter auf Durchführung der bislang versäumten Eigentümerversammlung.
Eigentümer verlor den Prozess – er hatte den Falschen verklagt
Die Klage blieb ohne Erfolg, da der Wohnungseigentümer seine Klage gegen den Falschen gerichtet hatte. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nämlich nicht dem Verwalter, sondern allein der Eigentümergemeinschaft (§ 18 WEG). Daher hätte der Eigentümer seine Klage gegen Eigentümergemeinschaft richten müssen. Da er aber den Verwalter verklagt hatte, verlor er den Prozess und musste die Verfahrenskosten tragen.
Fazit: Seit der Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes liegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums allein in den Händen Ihrer Eigentümergemeinschaft. Auch wenn sie die Verwaltung an den Verwalter delegiert, bleibt es bei ihrer Verantwortlichkeit. Handelt der Verwalter pflichtwidrig, indem er etwa die Eigentümerversammlung nicht einberuft, können Sie als einzelner Eigentümer ihn nicht verklagen. Denn Sie stehen zu ihm in keiner wohnungseigentumsrechtlichen Beziehung kraft derer er Ihnen gegenüber verpflichtet wäre. Vielmehr kann allein Ihre Eigentümergemeinschaft, für die der Verwalter tätig ist, im Fall einer Pflichtverletzung gegen ihn vorgehen. Denken Sie unbedingt daran, um unnötige Verfahrenskosten, Ärger und Zeitverlust zu vermeiden.
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