Umlage verbrauchsunabhängiger Betriebskosten pro Kopf kann nicht einseitig abgeändert werden

Sehen allgemeine Geschäftsbedingungen vor, dass verbrauchsunabhängige Betriebskosten pro Kopf auf Mieter umgelegt werden, kann diese Regelung rechtswidrig und unwirksam sein. Auf die Unwirksamkeit muss sich allerdings der betroffene Mieter berufen, stellte das Amtsgericht Bonn im Oktober 2021 klar.

Die einem Mietvertrag beigefügten allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Vermieters sahen vor, dass mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser die übrigen Betriebskosten pro Anzahl der Bewohner einer Wohnung im Verhältnis zur Gesamtzahl der Hausbewohner umgelegt werden sollten. Später wollte der Vermieter entsprechend einer Regelung im Mietvertrag, mit Zustimmung der Mehrheit der Mieter, die Betriebskosten – mit Ausnahme der Kalt- und Abwasserkosten und der Müllabfuhr – entsprechend der Wohnfläche auf die Mieter umlegen. Der Vermieter berief sich darauf, dass die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten nach Anzahl der Bewohner pro Mietwohnung rechtswidrig und unwirksam sei. Ein Mieter wollte jedoch den bisher angewendeten Kostenverteilungsschlüssel beibehalten. Für diesen Mieter einer allein genutzten Wohnung von 80 m² war die Kostenverteilung pro Kopf vorteilhafter.

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Das AG Bonn entschied den anschließenden Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Zwar kann eine Klausel, wonach verbrauchsunabhängige Betriebskosten im Verhältnis der Anzahl der Bewohner pro Wohnung umgelegt werden, rechtswidrig und unwirksam sein. Der Grund für die Rechtswidrigkeit ist, dass eine Umlage nach der Personenanzahl bei verbrauchsunabhängigen Betriebskosten, beispielsweise bei der Grundsteuer, ungerecht sein kann. Auf die Rechtswidrigkeit und Unwirksamkeit kann sich aber ein Vermieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht berufen. Nur der Mieter als Vertragspartner des Vermieters, des Verwenders der Regelung, kann die Unwirksamkeit der Vertragsklausel geltend machen. Das führt dazu, dass eine Abänderung der Umlage von Betriebskosten nur gegenüber Mietern möglich ist, die eine Abänderung der Abrechnungspraxis wünschen. Mieter, welche von einer rechtswidrigen Regelung in AGB profitieren, können trotz Unwirksamkeit gemäß § 307 BGB, auf weitere Anwendung bestehen (AG Bonn, Urteil v. 27.10.21, Az. 204 C 56/21).

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