Vonovia Aktie ist gerade günstig – jetzt kaufen?
Wenn Sie Ihren reellen Objektbestand durch Immobilienaktien diversifizieren, werden Sie vermutlich Vonovia-Aktien im Portfolio haben – oder zumindest im Auge. Diese sind aktuell historisch günstig zu haben. Ist also jetzt der Zeitpunkt zum Zuschlagen gekommen?
Vonovia ist Europas größtes Wohnungsunternehmen mit 2% Marktanteil in Deutschland, 550.000 Mietwohnungen und einer Bilanzsumme von 106 Milliarden Euro. Eine Aktie kostet aktuell knapp unter 25€ – doch ein günstiger Einkaufspreis ist nicht der einzige Faktor für einen lukrativen Kauf. Die Aussichten für eine günstige Wertentwicklung müssen auch positiv sein. Viele Analysten beharren auf ihren Kaufempfehlungen – doch es gibt auch Gegenstimmen mit guten Argumenten.
Mehrere Gründe für den Preis-Crash
Im letzten Jahr wurde die Aktie für teilweise knapp 60€ gehandelt. Nun folgte (wenig überraschend angesichts der allgemeinen Marktlage) Anfang 2022 der Crash. Und der ist sehr gefährlich für das Unternehmen. Dafür gibt es mehrere Gründe:
- Die üppige Dividende kostet das Unternehmen viel Geld
- Es gibt zahlreiche Wohnungen in strukturschwachen Regionen, viele Mieten werden vom Amt gezahlt, manche Mieter haben Sonderrechte (z.B. ein lebenslanges Wohnrecht), anderswo sind die Mieten gedeckelt
- Der Konzern nimmt für seine Einkäufe natürlich auch Zinsen auf. Bei unbesicherten Kapitalmarktkosten von aktuell ca. 6% und selbst bei Bauzinsen von 4% werden sich die Schuldzinsen aus den Mieteinnahmen dauerhaft nicht mehr bezahlen lassen
- Das Geschäftsmodell von Vonovia ist etwas komplexer als „nur“ die Einnahme von Mieten
Insbesondere der letzte Punkt ist wichtig. Woher kommt eigentlich das Geld? Auf der einen Seite werden Mieten eingenommen – auch hier ist aber schon eine gewisse Mietsteigerung fest einkalkuliert, was natürlich risikobehaftet ist. Lediglich 260.000 Vonovia-Wohnungen haben überhaupt kurzfristig noch Mietsteigerungspotential – diese Information kommt direkt von CFO Philip Grosse. Auf der anderen Seite werden regelmäßig Teile des Bestands als Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft, um den nötigen operativen Cashflow zu erreichen.
Dieser Geschäftszweig könnte Vonovia das Genick brechen
Wenn Sie jetzt aufhorchen, haben Sie gut aufgepasst: Denn der Verkauf ist zurzeit hochbrisant. Und dieser Teil des Geschäfts ist keineswegs sehr klein – 30.000 Wohnungen werden nächstes Jahr für den Verkauf bereit sein, tausende werden jedes Jahr veräußert. Im nächstem Jahr sollen gar Immobilien im Wert von 13 Milliarden Euro verkauft werden – Mehrfamilienhäuser und ganze Quartiere! Gut möglich, dass der Konzern hier mit hohem Preisabschlag verkaufen muss – es ist kaum zu erwarten, dass die Immobilienpreise bis 2023 wieder steil aufwärts gehen! Und nicht nur das – es gibt auch teilweise einen Investitionsstau, der sich angesichts der hohen Energiepreise aktuell zusätzlich extrem negativ auf den Preis auswirkt. Im Übrigen ist ein Großteil des Bestands mit Gasheizungen ausgestattet.
Fazit: Das Geschäftsmodell von Vonovia ist insgesamt alles andere als optimal auf die aktuelle Marktlage mit sinkenden Preisen und hohen Zinsen vorbereitet. Und mit der extremen Inflation können die Mieterhöhungen bei Weitem nicht mithalten. Gleichzeitig ist die Aktie natürlich wirklich sehr günstig. Sie sollten aber bedenken: Steigen die Zinsen weiter und sinken die Verkaufspreise, ist hier vieles möglich – bei wenig agilem Management sogar eine Insolvenz und für Sie Totalausfall.
Neueste Kommentare