Neuer Wohnraum im Dach? Das sind Ihre Möglichkeiten
Zur Zeit modernisieren viele Investoren ihre Immobilien energetisch. Oft gehört dazu auch eine Dämmung und Erneuerung des Dachs. Legen Sie hier ohnehin Hand an, kann es sich lohnen, einen Dachausbau zu prüfen – für neuen Wohnraum und mehr Vermietungseinkünfte.
Eine der beliebtesten Möglichkeiten, in einer Bestandsimmobilie neuen Wohnraum zu schaffen, ist der Dachgeschossausbau. Er hat den Vorteil, dass die grundsätzliche Infrastruktur der Immobilie schon nutzbar ist. Doch vorab stellen sich Ihnen einige Fragen:
Ist mein Dachboden geeignet?
Leider ist nicht jeder Dachboden für einen Ausbau geeignet. Wichtig ist vor allem, dass die Deckenhöhe ausreicht, um als Wohnfläche zu dienen. Dafür muss sie bei mindestens 2,30 m liegen. Eine Dachneigung von 35 bis 55 Grad (bei Sattel- oder Pultdächern) ist optimal. Außerdem muss gerade bei alten Häusern sorgfältig geprüft werden, ob die Tragfähigkeit der Geschossdecke überhaupt ausreicht. Leichte Holzbalkendecken sind auf Dauer kaum in der Lage, etwa eine vollgelaufene Badewanne, ein Wasserbett oder Ähnliches zu tragen. Geschossdecken entsprechend zu verstärken, ist sehr teuer und aufwendig.
Worauf muss beim Dachgeschoss-Ausbau geachtet werden?
Bei der Planung müssen Sie darauf achten, dass die Schrägen optimal genutzt und eingeplant werden. Schwierigkeiten können sich hier etwa beim Bad ergeben: Ob Dusche oder WC, eine ausreichende Standhöhe muss gewährleistet werden. Viele Dachgeschosswohnungen nutzen die äußeren Ecken der Schrägen als praktische Einbauschränke. Auch für einen ausreichenden Trittschall müssen Sie sorgen. Dieser ist in „kahlen“ Dachgeschossen nicht eingeplant und kann einen Aufbau des Fußbodens erfordern. Ein Vorteil beim Dachausbau: Die grundlegende Infrastruktur des Hauses steht bereits und muss nur erweitert werden (Strom, Wasser, Abwasser). Schwieriger wird es, wenn ein Aufzug (Erweiterung oder Neubau) ins Spiel kommt. Übrigens: Wie viele Fenster die Dachgeschosswohnung erhalten muss, um ein gesundes Wohnen zu ermöglichen, ist in der Landesbauordnung festgehalten!
Was kostet der Dachgeschoss-Ausbau?
Eine pauschale Antwort für alle Dächer ist natürlich unmöglich, da die Voraussetzungen des Hauses entscheidend sind. Zumindest lässt sich aber sagen: Der Ausbau eines Dachgeschosses ist bei angemessenen Grundbedingungen deutlich günstiger als ein Neubau. Dennoch sollten Sie ihn immer ins Verhältnis zur zu erwartenden Miete stellen. Diese ist im Dachgeschoss potenziell geringer als etwa im Erdgeschoss.
Ist die Standhöhe im Dachgeschoss zu niedrig, können Sie immer noch prüfen, ob Sie eventuell den Kniestock anheben können. Wie das funktioniert und was es kostet, lesen Sie nächste Woche.
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