Ein Verwalter ohne Gewerbeerlaubnis – können Sie ihn dennoch bestellen?
Kürzlich hat der Gesetzgeber Ihren Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter um ein Jahr nach hinten verschoben. Zur Wahl eines zertifizierten Verwalters sind Sie daher erst ab Dezember 2023 verpflichtet. Das bedeutet aber nicht, dass Sie sich jetzt mit jedem zufrieden geben müssen, der als Verwalter Ihrer Eigentümergemeinschaft bestellt werden soll. Zumindest muss Ihr Verwalter eine offizielle Gewerbeerlaubnis vorweisen können. Hat er eine solche Erlaubnis zum Zeitpunkt seiner Bestellung nicht, entspricht Ihr Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (AG Düsseldorf, Urteil v. 17.01.22, Az. 290a C 84/21).
Verwalter hatte weder Gewerbeerlaubnis noch Haftpflichtversicherung
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft auf ihrer Eigentümerversammlung die Bestellung eines neuen Verwalters ab dem 01.01.0222 beschlossen. Mit einem weiteren Beschluss wurde der Verwaltungsbeirat dazu ermächtigt, den Verwaltervertrag zu den angebotenen Konditionen abzuschließen.
Der Verwalter konnte allerdings weder die nach § 34c GewO erforderliche Gewerbeerlaubnis noch eine Haftpflichtversicherung mit einer ausreichenden Deckungssumme vorweisen. Erst über einen Monat nach der Beschlussfassung reichte er die mittlerweile erteilte Gewerbeerlaubnis sowie die Haftpflichtversicherung nach. Zwischenzeitlich hatte ein Eigentümer Anfechtungsklage gegen die Wahl des Verwalters erhoben.
Bestellungsvoraussetzung müssen bei Beschlussfassung vorliegen
Die Klage war erfolgreich. Die Wahl des Verwalters widersprach dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Daran änderte auch die Tatsache nichts, dass ihm nach der Beschlussfassung die Gewerbeerlaubnis erteilt und er nachträglich eine Haftpflichtversicherung mit einer ausreichenden Versicherungssumme nachgewiesen hatte.
Für die Frage, ob ein Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, kommt es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung an. Zu diesem Zeitpunkt lagen die Nachweise der für die Verwalterbestellung erforderlichen Voraussetzungen aber noch nicht vor. Die Bestellung erfolgte auch nicht unter einer aufschiebenden Bedingung, also unter der Bedingung dass der Nachweis der erforderlichen Gewerbeerlaubnis und Haftpflichtversicherung erfolgt sein würde. Demgemäß widerspricht die Verwalterbestellung ebenso ordnungsmäßiger Verwaltung wie die damit zusammenhängende Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des Verwaltervertrags.
Fazit: Sie sehen mit einem Verwalter, der keine erforderliche Gewerbeerlaubnis und auch keine ausreichende Haftpflichtversicherung nachweisen kann, müssen Sie sich nicht abfinden. Beides muss grundsätzlich zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vorliegen. Sind Sie von Ihrem Verwalterkandidaten überzeugt, obwohl er die erforderlichen Nachweise noch nicht erbracht hat, bedeutet das aber nicht, dass Sie auf seine Bestellung verzichten müssen. Stellen Sie seine Bestellung dann unter die Bedingung, dass er seine Gewerbeerlaubnis und eine ausreichende Haftpflichtversicherung nachweist. Dann wird die Bestellung erst wirksam, wenn Ihr Verwalterkandidat diese Bedingungen erfüllt. Übrigens: Die Haftpflichtversicherung Ihres Verwalters ist erst dann ausreichend, wenn sie eine Mindestversicherungssumme von 500.000 € je Versicherungsfall und 1.000.000 € für alle Versicherungsfälle eines Jahres beinhaltet.
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