Kostenverteilung nach Wohnfläche? Nur wenn sie auch klar definiert ist!
Bei der Wahl des Schlüssels für die Verteilung der Kosten Ihres Gemeinschaftseigentums haben Sie und Ihre Miteigentümer freie Hand. Es ist kein Problem, wenn Sie beschließen von dem gesetzlich vorgegebenen Verteilerschlüssel “Miteigentumsanteile” abzuweichen. Vor allem, wenn Eigentümer Ihrer Gemeinschaft ihre Wohnungen vermietet haben, ist die Verteilung der Kosten nach Wohnfläche viel praktikabler. In der Regel werden nämlich auch die Betriebskosten, die sie an ihre Mieter weitergeben nach diesem Schlüssel verteilt. Wenn Sie sich aber für die Kostenverteilung nach Wohnfläche entscheiden, muss auch klar sein, wie diese ermittelt wird (LG Berlin, Beschluss v. 05.04.22, Az. 85 S 3/22).
Fläche laut Teilungserklärung wich von der tatsächlichen Fläche ab
Im entschiedenen Fall ging es um eine Sonderumlage, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben werden sollte. Nach dem Verteilerschlüssel sollte die Umlage nach der jeweiligen Wohn- und Nutzfläche erfolgen. Allerdings war nicht klar, welche Fläche umgelegt werden sollte. Es existierten nämlich zum einen die Flächenangaben des Architekturbüros, die für jede Wohneinheit in der Teilungserklärung dokumentierte waren, und zum anderen die davon abweichenden tatsächlichen Wohnflächen.
In einer früheren Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer beschlossen, die Verteilung der Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums nach der in der Teilungserklärung ausgewiesenen Flächenberechnung vorzunehmen. Ein Wohnungseigentümer war mit der Kostenverteilung der Sonderumlage nicht einverstanden und ging mit der Anfechtungsklage gegen den Beschluss vor.
Beschluss legte Fläche nicht fest – zu unbestimmt
Die Klage war erfolgreich. Der angefochtene Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er nicht hinreichend bestimmt ist. Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss inhaltlich bestimmt und klar sein. Daher muss ein Beschluss so formuliert sein, dass sich zumindest im Wege der Auslegung ein eindeutiger Beschlussinhalt ermitteln lässt. Das war hier nicht der Fall, da der angefochtene Beschluss nicht erkennen lässt, wie die Wohnfläche zu berechnen ist, die dem Verteilerschlüssel für die Sonderumlage zu Grunde zu legen ist. Es kommen zwei Wohnflächen in Betracht, nämlich zum einen die in der Teilungserklärung enthaltene und die tatsächliche Wohnfläche.
Aus dem in der früheren Eigentümerversammlung gefassten Beschluss, nach dem die Verteilung der Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums nach der in der Teilungserklärung ausgewiesenen Flächenberechnung vorzunehmen ist, ergibt sich nichts anderes. Hier geht es nämlich um die Verteilung von Instandhaltungskosten, die gerade keine Betriebskosten sind.
Fazit: Es ist keine Seltenheit, dass in einer Eigentümergemeinschaft verschiedene Berechnungen von Wohnflächen existieren oder die tatsächliche Wohnfläche von einer vorliegenden Berechnung abweicht. In diesem Fall sind Sie und Ihre Miteigentümer nicht daran gehindert die Kosten für Betriebskosten und/oder Erhaltungskosten nach Wohnfläche zu verteilen. Allerdings müssen Sie dann in Ihren Beschluss aufnehmen, welche Flächenberechnung Sie Ihrer Kostenverteilung nach Wohnfläche zugrunde legen. Nur dann entspricht Ihr Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung.
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