Bei Schließung von Einzelhandelsgeschäften wegen Corona-Pandemie erfolgt nicht automatisch eine Reduzierung der Miete
Das OLG Schleswig stellte im Juni 2022 klar, dass entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) sich während der Corona-Pandemie eine pauschale Reduzierung der Miete für den Zeitraum eines Lockdowns verbietet. Ein Anspruch eines betroffenen Mieters auf Anpassung der Miete bedarf einer umfassenden Abwägung aller Umstände des Einzelfalls.
Ein Mieter eines Ladengeschäfts und sein Vermieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Mietreduzierung des Mieters anlässlich der Corona-Pandemie. Das Ladengeschäft des Mieters war auf Grund des staatlich angeordneten Lockdowns während der Corona-Pandemie vom 19.03. bis 03.05.2020 und vom 16.12.2020 bis 07.03.2021 geschlossen. Der Mieter zahlte in den Monaten April und Mai 2020 sowie März 2021 keine Miete, im Februar 2021 überwies er nur die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Der Vermieter klagte die rückständige Miete und die fälligen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ein. Der Mieter war der Ansicht, dass er die Miete während des Lockdowns zumindest pauschal um 50% mindern durfte.
Das OLG Schleswig bejahte nach Abwägung aller Umstände zu Gunsten des Mieters eine Mietreduzierung um 30% in den Monaten, in denen das Geschäft wegen Lockdowns vollständig geschlossen war. Das OLG Schleswig stellte klar: Eine pauschale Reduzierung auf die Hälfte der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage kann nicht automatisch erfolgen. Denn ein betroffener Mieter kann nicht immer eine Anpassung der Miete für den Zeitraum einer Schließung verlangen. Vielmehr bedarf es, so das Gericht, einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Denn ein betroffener Mieter muss darlegen und beweisen, dass ihm ein Festhalten am unveränderten Mietvertrag unzumutbar war. Dazu muss der betroffene Mieter die Nachteile, die ihm entstanden sind, vortragen. Außerdem muss ein von einem Lockdown betroffener Mieter darstellen, welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen. Öffnet der Mieter das Geschäft nicht wieder, obwohl dies möglich wäre, geht dies voll zu seinen Lasten. Auch Kompensationsleistungen, beispielsweise staatliche Leistungen und Leistungen von Versicherungen sind zu Lasten eines Mieters zu berücksichtigen (OLG Schleswig, Urteil v. 22.06.22, Az. 12 U 116/21).
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