Mietminderung: Baulärm in der Nachbarschaft muss erheblich sein
Wenn ein Mieter die Miete wegen Baulärm in der Nachbarschaft mindern will, muss die Beeinträchtigung durch den Lärm wesentlich sein. Für das Vorliegen einer wesentlichen Beeinträchtigung ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg im November 2022 per Urteil entschieden.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Mietminderung wegen Beeinträchtigungen durch Baulärm von einer der Mietwohnung benachbarten Baustelle. Die Bauarbeiten, die auch viel Staub verursachten, fanden in der Zeit von April 2020 bis April 2022 statt. Der Vermieter wollte die Mietminderung nicht akzeptieren und verklagte den Mieter auf Zahlung rückständiger Miete.
Mit Erfolg! Das AG Berlin-Charlottenburg bestätigte dem Vermieter, dass der Mieter zur Mietminderung nicht berechtigt war. Der Mietvertrag enthielt zu Gunsten des Mieters keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung über den vom Vermieter geschuldeten Zustand der Mietwohnung. Eine Belastung durch Baulärm war somit im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen. Das Gericht war zudem der Ansicht, dass dem Vermieter im entschiedenen Rechtsstreit nicht einseitig das Risiko der Beeinträchtigungen durch die Baustelle in der Nachbarschaft auferlegt werden konnte. Eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen Lärm- und Staubimmissionen durch eine Baustelle in der Nachbarschaft sei nur dann zulässig, wenn diese Immissionen erheblich gemäß § 906 Abs. 1 BGB sind. Nach § 906 BGB ist die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnlichen von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen nicht zu beanstanden, wenn die Einwirkung die Benutzung eines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte nicht überschritten werden. Das Gleiche gilt insoweit, als eine Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wurde. Die Darlegungs- und Beweislast für eine entgegen § 906 BGB erhebliche Beeinträchtigung traf den Mieter, welcher diesbezüglich bei Gericht keine glaubhaften Nachweise vorlegte (AG Berlin-Charlottenburg , Urteil v. 03.11.22, Az. 205 C 248/21).
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