AGB können Mietminderung in Gewerbemietvertrag nicht völlig ausschließen

In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) zu Mietverträgen über Gewerberäume kann das Recht eines Mieters zur Mietminderung nicht völlig ausgeschlossen werden. Dies stellte das Oberlandesgericht Düsseldorf im Mai 2022 klar.

In einem Mietvertrag über Gewerberäume war eine Regelung enthalten, nach welcher der Mieter gegen die Mietforderungen des Vermieters weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen konnte. Auch das Recht zur Mietminderung war zu Lasten des Mieters ausgeschlossen.

Nur bestimmte Schadensersatzforderungen und unbestrittene, rechtskräftige, festgestellte oder entscheidungsreife Forderungen waren von der Regelung ausgenommen. Im September 2017 minderte der Mieter die Miete wegen eines Mangels der Mieträume. Der Vermieter widersprach der Mietminderung und reichte eine Zahlungsklage ein.

Die perfekte Mieterhöhung – kostenlos herunterladen!

Ohne Erfolg! Das OLG Düsseldorf entschied zu Gunsten des Mieters, dass ein endgültiger Ausschluss des Rechts zur Mietminderung, bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels der Mieträume, den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB benachteiligte.

Eine Ausnahme würde wegen § 305c Abs. 2 BGB nur dann gelten, wenn die Klausel in den AGB auch so verstanden werden könnte, dass dem Mieter ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch verbleibt. Wenn eine Gesamtschau der AGB des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts nahelegt, ist die entsprechende Klausel rechtswidrig und unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil v. 24.05.22, Az. 24 U 368/20).

Die perfekte Mieterhöhung – kostenlos herunterladen!