Keine Instandsetzung durchgeführt, wann das Gericht zur Beauftragung der Maßnahme verurteilen darf

Die Beauftragung einer Instandsetzungsmaßnahme ist in vielen Eigentümergemeinschaften ein Trauerspiel. Es werden zwar Beschlüsse gefasst, aber es scheitert immer wieder an der Umsetzung. Wenn das in Ihrer Eigentümergemeinschaft auch so gehandhabt wird, ist die nachfolgenden Entscheidung mit Sicherheit Interessant für Sie (AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 01.04.22, Az. 980a C 43/20 WEG).

Keine Instandsetzung – Eigentümer klagten auf Beschlussersetzung

Im entschiedenen Fall ging es um einen Streit um die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen. Mit einem bereits rechtskräftigen Urteil war im März 2020 grundsätzlich beschlossen worden, dass mehrere Fenster in den sanierungsbedürftigen Wohnungen im Erdgeschoss durch die Gemeinschaft und auf deren Kosten gegen neue dreigeteilte Glas-Isolierfenster mit Kunststoffrahmen ausgetauscht werden sollten.

Kraft des Urteils sollte die Gemeinschaft einen Beschluss über den konkreten Austausch der Fenster fassen. Trotz des rechtskräftigen Urteils passiert jedoch nichts.

Ende November 2020 erhoben die Eigentümer der betroffenen Wohnungen gegen die übrigen Wohnungseigentümer Klage. Sie beantragten, zu beschließen, dass 8 Fenster in den Räumen der Wohnungen Nr. 17 und Nr. 18 durch die Gemeinschaft und auf deren Kosten  gegen neue, dreigeteilte Glas-Isolierfenster mit Kunststoffrahmen ausgetauscht werden (einschließlich Demontage der alten Fenster und der Innendämmung) und die Fensterlaibungen erneuert werden sollten.

Zur genauen Beschreibung bezog sich der Antrag auf ein Sachverständigen Gutachten. Laut eines Angebotes der Firma M, auf das sich ebenfalls der klagende Eigentümer ebenfalls bezog, waren die Kosten für die Maßnahme mittlerweile angestiegen und sollten 21.264,57 € betragen.

Sind Sie auf dem neusten Stand? Das neue Wohnungseigentums-Gesetz – kostenlos herunterladen!

Urteil: Das vorgelegte Angebot war zu beauftragen

Die Klage hatte Erfolg. Die betroffenen Eigentümer können von den übrigen Wohnungseigentümern eine Beschlussersetzung mit dem Ziel verlangen, dass zur Umsetzung des Beschlusses gemäß Urteil vom März 2020 das zwischenzeitlich aktualisierte Angebot der Firma M durch die Eigentümergemeinschaft beauftragt wird.

Die Voraussetzungen für eine gerichtliche Ersetzung der Beschlussfassung lagen insoweit vor. Zwar soll das Gericht durch eine eigene Ermessensentscheidung nur im Ausnahmefall, also nicht ohne Grund und nur im Rahmen des Erforderlichen, in das Selbstorganisationsrecht der Eigentümer eingreifen dürfen. Ein solcher Ausnahmefall lag hier aber vor, da die Eigentümer ihr Selbstorganisationsrecht gar nicht wahrgenommen hatten. Sie hatten nämlich trotz des gerichtlichen Urteils keinen Beschluss gefasst.

Insoweit gab es für das Gericht nur noch eine möglich Entscheidung, nämlich, die Beauftragung der bereits im Grundsatz beschlossenen Instandsetzungsmaßnahme. Die klagenden Eigentümer konnten daher von den übrigen Eigentümern der Gemeinschaft die Beauftragung der Firma M gemäß deren Angebot verlangen.

Fazit: Im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage nimmt das Gericht der Eigentümergemeinschaft eigentlich nicht Ihre Entscheidung ab.

In diesem Fall lag es aber anders, da aufgrund der bisherigen Untätigkeit der Gemeinschaft die Beauftragung des vorgelegten Angebots die einzig mögliche Entscheidung war. Die Entscheidung ist im Übrigen zu dem bis zum 30.11.2020 geltenden Wohnungseigentumsgesetz ergangen. Daher mussten die klagenden Eigentümer die übrigen Eigentümer verklagen. Wenn Sie heute eine solche Beschlussersetzungsklage erheben, müssen Sie diese gegen Ihre Eigentümergemeinschaft richten.

Sind Sie auf dem neusten Stand? Das neue Wohnungseigentums-Gesetz – kostenlos herunterladen!