Teilungserklärung bestimmt Zustimmung durch den Verwalter, ersetzt das die Eigentümerzustimmung?

Für Umbaumaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, benötigen Sie einen mehrheitlichen Beschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft. Doch was ist, wenn Ihre Teilungserklärung regelt, dass der Verwalter einer baulichen Veränderung zustimmen muss? Bedeutet das, dass die Zustimmung Ihrer Gemeinschaft durch einen mehrheitlichen Beschluss nicht mehr erforderlich ist? Diese Frage hatte das Landgericht Berlin zu beantworten (Urteil v. 07.07.22, Az. 85 S 16/21 WEG).

Umbauarbeiten erfolgten ohne die Zustimmung der Eigentümer

Im entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer Umbauarbeiten im Bereich des Gemeinschaftseigentums vorgenommen. Er hatte einen Spitzboden ausgebaut, eine Zwischendecke eingezogen und Dachfenster eingebaut.

Nach der Teilungserklärung war für Umbaumaßnahmen die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Ob der Verwalter sein Zustimmung seinerzeit erteilte, war unklar, auf jeden Fall hatten die Miteigentümer nicht zugestimmt. Nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche im Jahr 2018 an sich gezogen hat, erhob sie 2019 Beseitigungsklage.

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Verwalterzustimmung ersetzt Eigentümerzustimmung nicht

Die Klage war erfolgreich. Der Eigentümergemeinschaft stand der geltend gemachte Rückbauanspruch zu. denn der Spitzboden, der zum Gemeinschaftseigentum zählte, war durch die Umbaumaßnahmen in das Sondereigentum integriert worden. Die so vergrößerte Wohnung entsprach nicht dem Zustand von Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Einbau der Dachfenster war ein unzulässiger Eingriff in das Gemeinschaftseigentum, wodurch der Erhaltungsbedarf erhöht wurde.

Ob der Verwalter zugestimmt hatte oder nicht, kann nach Ansicht des Gerichts dahinstehen, denn die Zustimmungsklausel in der Teilungserklärung ist nicht so zu verstehen, dass die Eigentümer nicht zustimmen müssen und deren Zustimmung vom Verwalter ersetzt werden kann.

Fazit:Im entschiedenen Fall ging es zwar um Umbaumaßnahmen, die zur Geltung des alten Wohnungseigentumsgesetzes vorgenommen worden waren. Dennoch ist die Entscheidung auch heute von Bedeutung für Sie. Für eigenmächtige Umbaumaßnahmen eines Eigentümers, der die Mehrheit nicht überzeugen kann, hat sich an der Rechtslage nichts geändert.

Jede Maßnahme, die zu einem höheren Erhaltungsbedarf führt, ist zurückzubauen. Auch die Auslegung der Zustimmungsklausel in der Teilungserklärung ist heute noch aktuell. Ein dort geregeltes Zustimmungserfordernis seitens des Verwalters führt nicht dazu dass die Zustimmung der Mehrheit entbehrlich wird. Führen Sie daher immer einen mehrheitlichen Beschluss herbei, wenn Sie Umbaumaßnahmen vornehmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.

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