Teilungserklärung enthält eine nichtige Sondereigentumsbestimmung – und jetzt?

Bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentum wie zum Beispiel die zu Ihrer Wohnung gehörenden Fenster oder Außenwände sind zwingend Gemeinschaftseigentum und können auch nicht durch eine Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden.

Dennoch kann es sein, dass Ihre Teilungserklärung eine Regelung enthält, die genau diese Zuordnung vornimmt. Das Amtsgericht Köln hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, inwieweit eines solche nichtige Klausel dennoch Gültigkeit haben kann (Urteil v. 18.07.22, Az. 215 C 60/21).

Teilungserklärung erklärte Außenwand zum Sondereigentum

Im entschiedenen Fall ging es um die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft, die vorsieht, dass Außenwände im Sondereigentum stehen. Die Teilungserklärung bestimmt weiter, dass die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer obliegen.

Darüber hinaus enthält die Teilungserklärung eine salvatorische Klausel. Nach dieser soll eine unwirksame Bestimmung der Teilungserklärung durch eine Bestimmung ersetzt werden, die dem in der Teilungserklärung zum Ausdruck kommenden Willen nach Möglichkeit gerecht wird.

In einer Eigentümerversammlung beantragte ein Eigentümer die Sanierung einer durch einen Wasserschaden beschädigten Außenwand seines Wohnzimmers. Die Kosten dieser Sanierung sollten zu Lasten der Eigentümergemeinschaft gehen.

Die Eigentümerversammlung lehnte diese Beschlussfassung mehrheitlich ab. Der Eigentümer erhob Anfechtungsklage gegen diesen Negativbeschluss.

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Nichtige Sondereigentumszuordnung ist eine Kostenregelung

Die Klage hat keinen Erfolg. Ein Negativbeschluss kann nur dann erfolgreich angefochten werden, wenn das Ermessen der Gemeinschaft “auf null” reduziert ist, das bedeutet, dass es nur eine mögliche Entscheidung gibt. Da war hier aber nicht der Fall.

Auch kann der klagende Eigentümer von der Gemeinschaft nicht die Instandsetzung der Außenwand auf Kosten der Gemeinschaft verlangen. Aus der Teilungserklärung ergibt sich nämlich, dass der jeweilige Sondereigentümer die Kosten der Instandsetzung der Außenwand zu tragen habe.

Die Teilungserklärung sieht vor, dass der Wohnungseigentümer für die Erhaltung seines Sondereigentums verantwortlich ist. Zwar ist die Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach die Außenwand im Sondereigentum steht, insoweit nichtig, als dass die tragenden Teile der Außenwand zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen.

Diese nichtige Regelung ist aber in eine Kostentragungsregelung umzudeuten. Eine solche Umdeutung setzt voraus, dass die Teilungserklärung eine Bestimmung enthält, wonach der Sondereigentümer sein Sondereigentum auf eigene Kosten zu erhalten hat, und eine salvatorische Klausel vorhanden ist.

Da diese Voraussetzungen hier erfüllt sind, kann die unwirksame Sondereigentumsbestimmung in eine Kostenregelung umgedeutet werden. Demnach obliegt die Kostentragung dem klagenden Eigentümer, so dass kein Anspruch auf Kostentragung durch die Gemeinschaft besteht.

Fazit: In Teilungserklärungen finden sich häufig Sondereigentumsbestimmungen dergestalt, dass etwa die Außenfenster oder Balkone dem Sondereigentum zugeordnet werden. Solche Bestimmungen sind aber nichtig, da Teile des Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können (§ 5 Abs. 2 WEG).

Jetzt wissen Sie, dass eine solche Regelung als Kostentragungsregelung verstanden werden kann. Das ist zumindest dann der Fall, wenn Ihre Teilungserklärung bestimmt, dass der Sondereigentümer sein Sondereigentum auf eigene Kosten zu erhalten hat, und sie eine salvatorische Klausel enthält.

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