Nach Kauf von Wohnung oder Laden: So einfach ist die Umnutzung nicht

Aufgepasst, wenn innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Teilungseinheit anders genutzt werden soll als in der Teilungserklärung vorgesehen. Selbst wenn im Kaufvertrag die andere Nutzung ausdrücklich erlaubt wird, kann das zu Ärger führen. Das zeigt ein Fall, der vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg verhandelt wurde (Urteil v. 28.11.2019, Az. 72 C 166/18).

Erbauer: Nutzungsänderung erlaubt

Der Erbauer einer Wohnanlage hatte eine Teilungseinheit veräußert. In der Teilungserklärung war sie als „Gewerbeeinheit (Laden)“ ausgewiesen. Allerdings enthielt diese auch einen Vorbehalt, wonach der „teilende Eigentümer“ (sprich der Erbauer) die Nutzungsarten im Sondereigentum ohne Zustimmung der WEG ändern durfte.

Als er sie verkaufte, schrieb er in den Kaufvertrag, die Nutzung als Ferienwohnung sei möglich. Entsprechend vermietete der Käufer die Einheit an wechselnde Gäste. Die WEG klagte auf Unterlassung – und bekam Recht.

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Gericht: Änderung nicht erlaubt

Das Gericht stellte klar: Eine Vermietung an wechselnde Feriengäste sei eine Wohn- und keine Gewerbenutzung. Zulässig sei das nur, wenn es für die WEG nicht mit höheren Beeinträchtigungen einhergehe als die ursprünglich vorgesehene Nutzung. Hier sei die Beeinträchtigung aber höher.

Das ergebe sich schon daraus, dass Ladenöffnungszeiten begrenzt seien, das Betreten der Wohnanlage durch wechselnde Feriengäste aber nicht. Zudem habe die Änderung der Nutzung nicht der „teilende Eigentümer“ vorgenommen, sondern das WEG-Mitglied, das die Einheit von ihm erworben habe. Dieses aber habe – anders als der Erbauer – laut Teilungserklärung keine Befugnis dazu.

Fazit: Nutzung muss vorher in der Teilungserklärung geändert werden

Hätte die Einheit als Ferienwohnung dienen sollen, hätte der Erbauer die Teilungserklärung vor dem Verkauf ändern müssen. Achten Sie bei einem Kauf daher unbedingt darauf: Es zählt nicht, was im Kaufvertrag steht, sondern was die Teilungserklärung regelt.

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