Fiktiver Schadenersatz: Vermieter-Anspruch erlischt nicht mit Verkauf

Nach seinem Auszug muss ein Mieter Schäden beseitigen. Tut er das nicht, kann der Vermieter Schadenersatz fordern, auch dann, wenn er die Schäden nicht beseitigt. Aber gilt das auch, wenn das Objekt anschließend verkauft wird? Dazu hat der Bundesgerichtshof eine begrüßenswerte Entscheidung gefällt (Beschluss v. 26.04.2022, Az. VIII ZR 364/20).

Große Schäden nach ungenehmigter Hundehaltung

Ohne Genehmigung der Vermieterin hatten die Mieter eines Einfamilienhauses mindestens 19 Hunde gehalten, erlaubt waren nur 2. Nach ihrem Auszug wies das Objekt große Schäden auf. Eine Ozonbehandlung gegen Uringeruch für gut 1.000 € ließ die Vermieterin noch durchführen.

Für die Instandsetzung des Gartens und nötige Sanierungsarbeiten im Haus jedoch holte sie nur Kostenvoranschläge ein, die sich zusammen auf knapp 33.000 € beliefen. Ausführen ließ sie die Arbeiten nicht, weil sie das Objekt verkaufte. Trotzdem verlangte sie von den Ex-Mietern fiktiven Schadenersatz in Höhe von fast 34.000 €.

Der BGH entschied: Grundsätzlich besteht auch ein solcher Anspruch auf Schadenersatz, und zwar nicht bloß in Höhe der Kaufpreisminderung, die die Schäden mit sich bringen. Hier allerdings konnte die Vermieterin diesen Anspruch nicht durchsetzen.

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Vermieterin hatte Fristsetzung versäumt

Erst müssen die Ex-Mieter aufgefordert werden, die Mängel zu beseitigen. Auch eine Frist muss ihnen dazu gesetzt werden. Es reicht nicht, ihnen eine unbestimmte Aufforderung zu schicken, die „im Abnahmeprotokoll ersichtlichen Mängel“ zu beseitigen, wenn daraus nicht hinreichend genau hervorgeht, was zu tun ist.

Mein Rat: Unterschätzen Sie als Vermieter die Formvorschriften nicht. Wer diese nicht einhält, geht auch bei eigentlich berechtigten Ansprüchen leer aus.

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