Nachträgliche Erhöhung der Verwaltervergütung – ist das möglich?

Wenn die Vergütung Ihres Verwalters in einem schlechten Verhältnis zu seinem Arbeitsaufwand steht, wird er von Ihrer Gemeinschaft vielleicht eine Erhöhung verlangen. Diese Erhöhung der Verwaltervergütung setzt einen mehrheitlichen Beschuss voraus.

Doch entspricht ein solcher Beschuss überhaupt ordnungsgemäßer Verwaltung? Diese Frage hat das Amtsgericht Köln in einer aktuellen Entscheidung beantwortet (17.01.23, Az. 215 C 58/22).

Eigentümer beschlossen nachträglich Sondervergütung

Im entschiedenen Fall kam es in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer außergewöhnlichen Häufung objektbezogener Schadensfälle, bei denen die Gebäudeversicherung in Anspruch genommen werden musste.

Allein im Jahr 2022 musste der Verwalter 20 Versicherungsfälle für die Gemeinschaft abwickeln, hinzu kamen noch nicht abgewickelte Versicherungsschäden aus den Vorjahren. Im Verwaltervertrag war vereinbart worden, dass die Bearbeitung von Gebäudeversicherungsschäden von der Festvergütung umfasst sein soll.

Der Verwalter teilte den Wohnungseigentümern mit, dass die Bearbeitung der Versicherungsschäden einen derart erheblichen Aufwand bereite, dass das Objekt für die Verwaltung nicht mehr rentabel sei.

Daher beschlossen die Eigentümer in der Eigentümerversammlung eine Sondergebühr für die Bearbeitung von Versicherungsfällen. Ein Eigentümer war mit dieser Beschlussfassung nicht einverstanden. Er war der Auffassung, es sei nicht ungewöhnlich, dass bei einem großen Objekt derart viele Gebäudeschäden aufträten. Der Eigentümer erhob daher Anfechtungsklage gegen den gefassten Beschluss.

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Erhöhung der Verwaltervergütung verlangt besonderen Grund

Die Klage war erfolgreich. Das Gericht erklärte den Beschluss für ungültig, da er ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach. Ein Beschluss hält sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Ob dies der Fall ist muss durch eine sorgfältige Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer ermittelt werden. Besondere Bedeutung kommt dabei der Nützlichkeit des Beschlusses für die Gemeinschaft zu.
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze widerspricht der Beschluss nach Auffassung des Gerichts ordnungsgemäßer Verwaltung.

Es waren nämlich keine besonderen Gründe vorgetragen worden, weshalb ausnahmsweise eine nachträgliche Erhöhung der Verwaltervergütung gerechtfertigt sei. Soweit die Hausverwaltung ungünstig kalkuliert habe, sei dies allein ihr unternehmerisches Risiko.

Fazit:Hat Ihr Verwalter einen Verwaltervertrag über eine bestimmte Vergütung mit Ihrer Eigentümergemeinschaft abgeschlossen, muss er sich daran halten. Eine Erhöhung während des laufenden Verwalterverhältnisses ist zumindest ohne besonderen Grund ausgeschlossen.

Ein solcher besonderer Grund ist zum Beispiel, wenn Ihr Verwalter zusätzlich zu seiner normalen Verwaltungstätigkeit Sonderaufgaben übernimmt, die nicht mit der vereinbarten Vergütung abgegolten ist. Ein Beschuss Ihrer Gemeinschaft über eine grundlose Erhöhung der Verwaltervergütung ist anfechtbar.

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