Achtung: Die Unterteilung einer Eigentumseinheit kann die Stimmrechte vermehren

Wenn Sie berechtigt sind, Ihre Wohneigentumseinheit auszubauen, beispielsweise das Dachgeschoss oder einen Souterrainbereich zu Wohnzwecken umzubauen, kann es durchaus sein, dass Sie diesen neuen Wohnraum für sich selbst nutzen wollen.

Geht es aber um die Begründung neuen Wohnungseigentums, stellt sich für Sie die Frage, wie sich das auf die vorhandenen Stimmrechte auswirkt. Bleibt es bei einer Stimme oder kommt der neu geschaffenen Wohneinheit ein eigenes volles Stimmrecht zu? Diese Frage hat das Landgericht Berlin jetzt beantwortet (Urteil v. 07.02.23, Az. 55 S 56/22).

Es bestand Streit über die Zahl der Stimmen nach der Unterteilung

Im entschiedenen Fall war ein Eigentümer einer Teileigentumseinheit durch die Teilungserklärung ermächtigt, sein Sondereigentum im Dachgeschoss zu Wohnzwecken aus- und umzubauen und “beliebig viele Wohnungseigentumsrechte zu begründen”.

Nach der Gemeinschaftsordnung wird nach dem Objektstimmrecht abgestimmt, das heißt auf jede Eigentumswohnung entfällt eine Stimme.

Nachdem der Dachgeschossausbau abgeschlossen war, wurden statt der Teileigentumseinheit Nr. 9 die Wohnungseigentumseinheiten Nr. 9a und 9b begründet. Auf der Eigentümerversammlung wurden verschiedene, zum Teil sehr knappe Beschlüsse gefasst.

Damit waren die Eigentümer der neu entstanden Wohneinheiten nicht einverstanden und erhoben Anfechtungsklage. Sie sahen die erforderliche Mehrheit sei nicht als erreicht an, da den durch Unterteilung entstandenen Wohnungseinheiten lediglich eine Stimmkraft von einer statt zwei Gegenstimmen beigemessen worden waren.

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Gemeinschaftsordnung entscheidet über Stimmrechte

Das Landgericht entschied: Auf die neuen Wohneinheiten Nr. 9a und 9b entfällt jeweils eine volle Stimme. Zwar kommt es bei der Unterteilung einer Eigentumseinheit bei gleichzeitiger Vereinbarung eines Objektstimmrechts nicht ohne Weiteres zu einer Vermehrung der Stimmrechte.

Denn für die Unterteilung einer Wohnungseigentumseinheit und die Begründung einer weiteren Einheit ist weder eine Zustimmung noch eine Mitwirkung der übrigen Eigentümer erforderlich. Daher wird normalerweise das zuvor auf die ungeteilte Einheit entfallende Stimmrecht entsprechend der Anzahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und diesen zugewiesen.

Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Gemeinschaftsordnung der Wille des teilenden Eigentümers entnommen werden kann, dass mit der Festlegung des Objektstimmrechts zugleich das Ziel verfolgt wird, im Fall einer Unterteilung auch die Stimmrechte entsprechend zu steigern.

Das war hier der Fall. Der ausbauberechtigte Eigentümer durfte nämlich “beliebig viele Wohnungseigentumsrechte begründen”, dagegen war an anderen Stellen der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Rede von der “Begründung von neuem Wohnungseigentum”.

Wenn aber ein zum Ausbau berechtigter Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung ausdrücklich befugt ist, “neues” Wohnungseigentum zu begründen, so muss das nach Ansicht des Gerichts so verstanden werden, dass den neu geschaffenen zusätzlichen Einheiten jeweils ein volles Stimmrecht zukommen soll.

Fazit: Die Entscheidung zeigt, dass eine Vermehrung der Stimmrechte durch eine Unterteilung von Wohnungseigentum durchaus möglich ist.

Sofern Ihre Gemeinschaftsordnungen die Befugnis zum nachträglichen Ausbau und zur Unterteilung von Sondereigentumseinheiten enthält, sollten Sie aus Gründen der Klarstellung ausdrücklich in die Gemeinschaftsordnung aufnehmen, dass sich mit der Vermehrung der Wohnungen durch Unterteilung auch die Stimmrechte vermehren.

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