Sind Immobilienaktien eine sinnvolle Alternative zum Direktinvestment?

Es gibt heutzutage viele Möglichkeiten, um in den Immobilienmarkt zu investieren. Angefangen von klassischen direkten Käufen von Objekten, Investments über Beteiligungsgesellschaften, Fonds, bis hin zu Kleinanteilen über Crowdfunding-Plattformen sind sehr viele Wege denkbar. Selbst der Kauf von Aktien.

In Deutschland fallen in diesem Zusammenhang besonders oft Attribute wie „Substanz“ oder „Value“ für die entsprechenden Aktien aus der Branche. Manch ein Marktkommentator preist dabei auch die hohe Dividende, welche die Unternehmen bieten. Sind derartige Investments damit tatsächlich eine nahezu „sichere Bank“?

Die versteckten Probleme bei vielen Immobilienfirmen

Verschiedene Kritiker raten bei großen Immobiliengesellschaften aktuell zur Vorsicht. Sie verweisen dabei auf eine Problematik, die von der Masse der Anleger gerne übersehen werde. Und zwar sei seit Jahren bei den entsprechenden Immobilienfirmen zu beobachten, dass der bestehende Immobilienbestand durch beauftragte (gefällige) Gutachten jährlich bilanziell aufgewertet werde.

Dies wirke gleich auf mehrere Weisen für die Unternehmen förderlich, denn durch den Effekt werden sowohl das langfristige Anlagevermögen als auch das Nachsteuerergebnis erhöht. Letztlich gerate man sogar zum Teil so erst in die Gewinnzone und steigere mit dem Bilanzgewinn dann sein Eigenkapital.

Hieraus würden dann Phantomdividenden ausgeschüttet, die man eigentlich gar nicht erwirtschaftet hat – während der freie Cashflow oftmals negativ bleibe. Denn das Vermietungsgeschäft sei meist nicht profitabel aufgrund der hohen Kosten (z.B. energetische Sanierungen, Renovierungen).

Lediglich durch den „Aufwertungstrick“ kämen die besagten Unternehmen in die Situation, weitere Fremdfinanzierungen erhalten und so auch neue Immobilien kaufen zu können. Und im Folgejahr beginne dann die nächste „Aufwertungsrunde“…

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Wie lange kann das gutgehen?

Doch wie lange wird dies in Zeiten eines schwächelnden Immobilienmarktes und steigender Zinsen gut gehen? Befürworter derartiger Aktien argumentieren, die erhöhten Zinsen seien nach den Kursrücksetzern eingepreist. Man könne jetzt wieder „zugreifen“ und investieren. Die Immobiliengesellschaften hätten mehrheitlich „Substanz“ und „Wert“.

Oftmals wird in diesem Zusammenhang auf die hohe Anzahl Immobilien der Gesellschaft verwiesen. Von der hier beschriebenen Bewertungsproblematik liest man auf Befürworterseite hingegen eher selten bis gar nicht. Uns erscheint daher das Risiko derartiger Aktien oftmals deutlich höher als von vielen Anlegern wahrgenommen und wir raten zu genauer Prüfung vor dem Eingehen möglicher Engagements in derartigen Titeln.
 
Fazit: Nicht alle Immobilienaktien lassen sich über einen sprichwörtlichen Kamm scheren. Allerdings ist die hier beschriebene Mechanik der jährlichen Aufwertungen durchaus eine problematische und verbreitete Praxis, die Sie vor einem Investment in derartige Titel dringend und genau überprüfen sollten.

Die Gleichung „Immobilienaktie = Substanz/Betongold“ simplifiziert die Situation aus unserer Sicht zu sehr und greift damit zu kurz.

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