Gemeinschaft beauftragt Sachverständigen – wer muss ihn bezahlen?
Stellen Sie sich vor, in Ihrer Eigentümergemeinschaft kommt es zu einem ungewöhnlich hohen Verbrauch an Heizkosten. Das möchten Sie vor allem jetzt, in Zeiten, in denen Sie teuer für die Heizenergie bezahlt haben, geklärt wissen.
Doch was ist, wenn die Klärung der Angelegenheit durch einen Sachverständigen Ihrer Gemeinschaft gerichtlich auferlegt wurde? Können Sie dessen Kosten von dem Eigentümer ersetzt verlangen, der nach dem Sachverständigen-Gutachten den hohen Verbrauch verursacht hat?
Diese Frage hatte das Amtsgericht Hamburg- St- Georg zu klären (Urteil v. 13.05.23, Az. 980b C 32/21 WEG).
Eigentümer sollte Sachverständigenkosten in Höhe von 14.000 € tragen
Im entschiedenen Fall wollte ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft den Grund für die hohen Heizkosten seiner Wohneinheiten geklärt haben. Die anderen Eigentümer waren der Meinung, dass diese auf die exponierte Lage der Wohnung und das Heizverhalten des Mieters zurückzuführen seien.
Es hatte in der Angelegenheit bereits ein Rechtsstreit stattgefunden, in dem das Gericht einen ersetzenden Beschluss gefasst hatte, wonach die Gemeinschaft einen Sachverständigen mit der Feststellung der Ursachen zu beauftragen hatte.
Der Sachverständige hatte die Annahmen der übrigen Eigentümer bestätigt und mehr als 14.000 € für sein Gutachten abgerechnet. Die Gemeinschaft fasste den Beschluss, diese Kosten durch einen Rechtsanwalt außergerichtlich und gegebenenfalls auch gerichtlich bei dem Eigentümer der betroffenen Wohnung geltend zu machen. Gegen diesen Beschluss erhob der Eigentümer Anfechtungsklage.
Keine Abweichung vom Urteil per Beschluss
Die Klage hatte Erfolg. Der gefasste Beschluss widersprach den Grundsätzen ordnungsgemäßen Verwaltung. Zwar entspricht es durchaus ordnungsgemäßer Verwaltung, einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen und/oder gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen einen einzelnen Eigentümer zu beauftragen.
Das setzt aber voraus, dass die Eigentümergemeinschaft das Bestehen des Anspruchs für plausibel halten darf. Nur so können die Rechte der Gesellschaft effektiv gewahrt werden.
Im konkreten Fall bestand jedoch offensichtlich kein Anspruch der Gemeinschaft gegen den einzelnen Eigentümer auf Erstattung der Sachverständigenkosten. Die Erhebung einer Klage zur Durchsetzung vermeintlicher Rechte stellt nämlich weder keine Pflichtverletzung dar, die Schadenersatzansprüche auslösen könnte.
Auch der Einwand der Gemeinschaft, der Sachverständige habe doch genau das festgestellt, was vorher vermutet worden war, steht dem nicht entgegen. Die Einholung des Gutachtens beruhte ja auf der bereits rechtskräftig gewordenen gerichtlichen Entscheidung.
Die Gemeinschaft hätte sich mit der Erhebung der Berufung gegen diese wenden müssen. Es ist aber nicht möglich, das Ergebnis des Rechtsstreits dadurch unterlaufen, indem sie anschließend dem einzelnen Eigentümer die Kosten für die gemeinschaftliche Beauftragung des Sachverständigen auferlegt.
Fazit: Sie sehen, wenn Ihre Gemeinschaft einen Rechtsstreit führt, müssen Sie sich das Ergebnis dieses Rechtsstreits im Hinblick auf die damit verbundenen Folgen gut ansehen. Ist mit einem Urteil eine Kostenentscheidung verbunden, ist diese für Sie und Ihre Miteigentümer bindend, so dass Sie davon auch durch einen gemeinschaftlichen Beschluss nicht mehr abweichen können.
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