Verbot der Hundehaltung nur für Mieter der Ferienwohnungen – geht das?

Wenn Ihre Wohnungseigentumsanlage in einer attraktiven Urlaubsregion liegt, gibt es bestimmt Miteigentümer, die ihre Wohnung an Feriengäste vermieten. Sofern es in Ihrer Wohnanlage die Haltung von Hunden erlaubt ist, haben Sie vielleicht feststellen müssen, dass die Gäste die Regeln über die Hundehaltung nicht so strikt einhalten, wie Sie und Ihre Miteigentümer.

Dann stellt sich die Frage, ob Sie einen Beschluss fassen können, mit dem Sie nur den Feriengästen die Hundehaltung untersagen. Diese Frage hat das Amtsgericht Oldenburg beantwortet (Urteil v. 07.11.22, Az. 16 C 14/22).

Beschuss: Verbot der Hundehaltung sollte nur für Feriengäste gelten

Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnanlage, in der 15 Wohnungen an Feriengäste mit Hunden vermietet wurden. Es war zu Beschwerden über Störungen durch die Hunde gekommen, unter anderem hatten Hunde im Eingangsbereich und im Fahrstuhl uriniert.

Daher fasste die Eigentümergemeinschaft auf der Eigentümerversammlung 2021 den mehrheitlichen Beschluss, dass sich ab dem 01.01.2023 keine Feriengäste mit Hunden mehr in der Appartementanlage aufhalten dürfen.

Die Eigentümer der betroffenen Wohnungen waren damit nicht einverstanden. Sie waren der Ansicht, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft für das in dem Beschluss enthaltene Vermietungsverbot die Beschlusskompetenz fehle. Sie erhoben daher Anfechtungsklage gegen den Beschluss.

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Hundeverbot für Feriengäste war sachlich gerechtfertigt

Die Klage hatte keinen Erfolg. Die Wohnungseigentümer haben die Beschlusskompetenz, ein Hundeverbot als Gebrauchsregelung im Wege eines Mehrheitsbeschlusses zu fassen. Einer Vereinbarung bedarf es lediglich für ein vollständiges Tierhaltungsverbot oder eine unbegrenzte Tierhaltungserlaubnis.

Nach Auffassung des Gerichts widerspricht der Beschluss auch nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn den Wohnungseigentümern steht im Hinblick auf die Ausgestaltung der Regelugen zur Tierhaltung innerhalb der Wohnanlage ein weites Ermessen zu. Dieses haben die Wohnungseigentümer vorliegend auch nicht überschritten.

Eine Differenzierung zwischen Dauernutzern der Wohnungen (Hunde erlaubt) und Feriengästen (Hundeverbot) ist nämlich sachlich gerechtfertigt, da Feriengäste sich eher häufiger nicht an die bestehenden Hausregeln halten und damit mehr Störungen verursachen als Dauernutzer der Wohnungen. Die beschlossene Maßnahme ist auch geeignet, Störungen durch Hunde zu verhindern.

Fazit: Sie sehen, die Haltung von Haustieren gehört nicht zum Kernbereich des Sondereigentums und kann daher durch Mehrheitsbeschluss beschränkt werden. Eine Gebrauchsregelung per Beschluss, setzt aber voraus, dass Sie und Ihre Miteigentümer sich vorher mit dem Thema der Störung durch die Hunde auseinandersetzen und deren Vermeidung vor der Beschlussfassung auseinandersetzen.

Außerdem darf es nicht zu Ungleichbehandlungen durch die Tierhaltungsregelungen kommen.

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