Rückbaupflicht – wie wird Sie nach dem Verkauf der Wohnung vollstreckt?
Stellen Sie sich vor, Ihre Eigentümergemeinschaft hat gegenüber einem Miteigentümer einen Rückbauanspruch, weil er eigenmächtig Umbauarbeiten am Gemeinschaftseigentum vorgenommen hat. Nimmt der Eigentümer den Rückbau nicht freiwillig vor, wird Ihre Gemeinschaft diesen notfalls im Klageweg durchsetzen.
Doch was ist, wenn der Eigentümer seine Wohnung zwischenzeitlich verkauft hat? Wie lässt sich ein auf den Rückbau des Umbaus gerichtetes Urteil dann noch durchsetzen? Diese Frage hatte das Amtsgericht Berlin-Schöneberg zu entscheiden (Beschluss v. 13.02.23, Az. 771 C 22/19).
Ehemaliger Eigentümer weigerte sich, den Rückbau vorzunehmen
Im entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer eigenmächtig bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Die betroffene Eigentümergemeinschaft war damit nicht einverstanden und hatte erfolgreich auf Rückbau geklagt. Der Wohnungseigentümer wurde im August 2022 zum Rückbau verurteilt.
Allerdings hatte der Eigentümer die fragliche Wohnung zwischenzeitlich verkauft. Da er sich weigerte die Rückbauarbeiten vorzunehmen, stellte sich die Frage, wie die Rückbaupflicht zu vollstrecken ist.
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Vollstreckung erfolgt durch Zwangsgeld
Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschied, dass die Rückbaupflicht gemäß § 888 ZPO durch ein Zwangsgeld zu vollstrecken ist. Nach Auffassung des Gerichts spielte es dabei keine Rolle, dass der nun ehemalige Eigentümer seine Wohnung zwischenzeitlich veräußert hat.
Erst wenn alle für den ehemaligen Eigentümer möglichen Anstrengungen, den Dritten rechtlich notfalls mit Gerichtshilfe und tatsächlich auf andere Weise zur Zustimmung und Mitwirkung zu zwingen, fehlgeschlagen sind, werde keine Zwangsmittel verhängt.
Fazit: Sie sehen, hat Ihr Eigentümergemeinschaft ein Rückbauurteil in der Hand, kann sie den Rückbau auch durchsetzen. Ein zwischenzeitlich erfolgter Verkauf der Wohnung steht dem Rückbau nicht entgegen.
Der ehemalige Eigentümer muss den neuen Eigentümer dazu bringen, den Rückbau zu dulden. Macht er das nicht, droht ihm ein Zwangsgeld.
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