Sonderumlage: Beschluss nennt die Höhe der Umlage nicht – ist das rechtens?

Wenn Sie eine umfangreiche Sanierungsmaßnahme beschließen, müssen Sie und Ihre Miteigentümer diese häufig aus einer Sonderumlage finanzieren. Das gilt zumindest dann, wenn die Erhaltungsrücklage Ihrer Eigentümergemeinschaft nicht ausreicht. Doch können Sie eine Sonderumlage auch nur für den Fall beschließen, dass Ihre Rücklage nicht kostendeckend ist? Diese Frage hatte das Amtsgericht Bottrop zu beantworten (Urteil v. 10.11.23, Az. 20 C 15/23).

Bei Unterdeckung war Finanzierung über eine Sonderumlage geplant

Im entschiedenen Fall ging es um eine Eigentümergemeinschaft, die Balkonarbeiten beschlossen und auch umgesetzt hatte. Hinsichtlich der Finanzierung dieser Arbeiten wurde im Protokoll darauf hingewiesen, dass bei nicht ausreichender Deckung der Rücklage der Rest im Rahmen einer Sonderumlage beizubringen sei.

Da die vorhandene Erhaltungsrücklage tatsächlich nicht ausreichte, um die Kosten der Balkonarbeiten zu begleichen, forderte der Verwalter die Eigentümer auf, die restlichen Kosten entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu zahlen. Für zwei Mitglieder der Eigentümergemeinschaft wurde dafür ein Betrag von je 7.336,95 € abgerufen. Da die beiden Eigentümer sich weigerten zu zahlen, erhob die Gemeinschaft Klage.

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Sonderumlage verlangt die Benennung einer genauen Summe und deren Verteilung

Die Klage hatte keinen Erfolg. Es fehlte an einem Beschluss über eine solche Umlage. Zwar ist es möglich, eine Sonderumlage für weitere Zahlungspflichten zu beschließen. Das setzt aber voraus, dass die notwendige Summe genau beziffert und mit Hilfe eines Verteilerschlüssels auf die Eigentümer verteilt wird. Beides ist hier aber nicht geschehen. Daher kann man den im Versammlungsprotokoll enthaltenen Hinweis auch nicht als gültige Beschlussfassung verstehen.

Fazit: Eine Sonderumlage verlangt nicht nur eine ausdrückliche Beschlussfassung, sondern auch eine ausdrückliche Benennung der Gesamtsumme und deren Verteilung auf die einzelnen Eigentümer. Wird ein solcher Beschluss nicht gefasst, besteht per se keine Zahlungspflicht. Fasst Ihre Gemeinschaft einen ausdrücklichen, aber fehlerhaften Beschluss über eine Sonderumlage, müssen Sie dagegen mit der Anfechtungsklage vorgehen.

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