Kosten unklar – Sie dürfen Ihren Verwalter nicht entlasten!

In der Ihrer Einladung zur Eigentümerversammlung beiliegenden Tagesordnung finden Sie vielleicht den Tagesordnungspunkt „Verwalterentlastung“. Damit bescheinigen Sie Ihrem Verwalter ein ordnungsgemäßes Verhalten für das vergangene Wirtschaftsjahr. Doch Vorsicht, erteilen Sie diese Entlastung nicht zu früh. Was das für Sie bedeuten kann, zeigt das Urteil des Amtsgerichts Kassel (Urteil v. 29.06.23, Az. 800 C 3190/22).

Jahresabrechnung stimmt nicht – Eigentümer fechtet Verwalterentlastung an

Im entschiedenen Fall ging es um die Jahresabrechnung einer Eigentümergemeinschaft. In dieser waren Hausmeister- und Reinigungskosten in Höhe von 833 € im Monat enthalten, die eine Hausmeisterfirma erhalte hatte. Diese Zahlung monierte ein Eigentümer. Er hielt diesen Aufwand für die aus 5 Einheiten bestehende  Eigentümergemeinschaft zu hoch, zumal keine Tätigkeit im behaupteten Umfang nachvollziehbar entfaltet worden sei. Auch gab es keine Tätigkeitsnachweise. Der Eigentümer sah es als nicht nachvollziehbar an, dass überhaupt Zahlungen vom Konto der Gemeinschaft geflossen seien, da die Hausmeisterfirma keine Rechnungen vorgelegt habe. Auch fehle es an einem gültigen Vertrag über die Hausmeister- und Reinigungsleistungen.

Trotz dieser Vorwürfe wurde dem Verwalter Entlastung für das vergangene Wirtschaftsjahr erteilt. Der Eigentümer, der die Hausmeister- und Reinigungskosten moniert hatte, erhob Anfechtungsklage gegen den Entlastungsbeschluss.

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Regeressansprüche gegenüber dem Verwalter waren durchaus denkbar

Die Klage hatte Erfolg. Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters widersprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein Beschluss über die Entlastung des Verwalters hat zur Folge, dass dessen Tätigkeit für den erfassten Zeitraum als ordnungsgemäß anerkannt wird. Außerdem stellt die Entlastung die Erklärung dar, dass aus dieser Tätigkeit keine Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Es handelt sich dabei um ein negatives Schuldanerkenntnis. Sofern es Zweifel an der ordnungsgemäßen Tätigkeit des Verwalters gibt, sind diese auszuräumen, bevor ein solcher Beschluss gefasst wird. Wird er dennoch gefasst, so stellt er sich als nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend heraus.

Im vorliegenden Fall hatte der Verwalter zwar grundsätzlich umlagefähige Kosten in die Jahresabrechnung aufgenommen. Es fehlte jedoch an einer hinreichenden materiellen Grundlage in Form eines Vertrages, Arbeitsnachweises oder Rechnungen. Diese hatte der Eigentümer bei seiner Belegeinsicht nicht vorgefunden. Daher waren Regressansprüche gegenüber dem Verwalter durchaus denkbar. Es widersprach somit dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, in einer solchen Situation vor abschließender Prüfung und bei Verbleiben derartiger Zweifel die Entlastung zu erteilen.

Fazit: Diese Entscheidung zeigt, welche Rechtsfolgen eine Verwalterentlastung mit sich bringt. Entlasten Sie Ihren Verwalter nicht vorschnell, sondern prüfen Sie vorher kritisch, ob sein Verhalten im vergangenen Wirtschaftsjahr wirklich nicht zu beanstanden war.

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