Dürfen Ihre Miteigentümer über Ihre Sondernutzungsfläche bestimmen?

Wenn Ihnen ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Garten oder einem Teil davon eingeräumt wurde, dürfen Sie diese Fläche unter Ausschluss der anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft nutzen. Doch was ist, wenn Ihre Eigentümergemeinschaft einen Beschluss über Erhaltungs- oder Pflegemaßnahmen fasst, der auch Ihr Sondereigentum umfasst? Ist das zulässig? Über diese Frage hatte das Amtsgericht Hamburg-St. Georg zu entscheiden (Urteil v. 19.01.24, Az. 980b C 15/23 WEG).
Gemeinschaft fasste Beschluss über Sondernutzungsfläche
Im entschiedenen Fall stand einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer seiner Wohneinheit vorgelegenen Terrasse und der angrenzenden Gartenfläche zu. Laut der Teilungserklärung gilt für alle Sondernutzungsrechte der Inhalt der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung so, als ob es sich um Sondereigentum handeln würde.
Dennoch fasste die Eigentümergemeinschaft den Beschuss, zur Vereinheitlichung der Gartenfläche des Vorgartens auch die Sondernutzungsfläche des Eigentümers mit Rollrasen zu belegen. Außerdem beschloss die Gemeinschaft, Angebote für den Pflegeschnitt eines auf der Sondernutzungsfläche stehenden Kirschbaums einzuholen. Der Inhaber der Sondernutzungsfläche war der Ansicht, die Gemeinschaft könne, soweit es um seine Sondernutzungsfläche gehe, weder über die Verlegung des Rollrasens noch über Pflegemaßnahmen an dem Kirschbaum beschließen. Eigentümer erhob Anfechtungsklage.
Gemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz über Sondernutzungsfläche
Die Klage hatte Erfolg. Die Eigentümergemeinschaft hatte ihre Beschlusskompetenz überschritten. Nach der Teilungserklärung ist das Sondernutzungsrecht wie Sondereigentum zu behandeln, womit sämtliche Rechte und Pflichten auf den Sondernutzungsberechtigten übertragen worden sind. Das umfasst auch das Recht, über Gartenpflegearbeiten oder Erhaltungsmaßnahmen, wie die Neuverlegung von Rollrasen, zu bestimmen.
Außerdem haben Wohnungseigentümer das Recht, die Pflicht zur Erhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums, also auch von solchen, die von einem Sondernutzungsrecht erfasst werden, einzelnen Eigentümern aufzuerlegen. Das ist hier durch die klare und eindeutige Regelung der Teilungserklärung erfolgt. Die Wohnungseigentümer haben damit die Beschlusskompetenz in Bezug auf die Erhaltung der Sondernutzungsfläche verloren. Dennoch gefasste Beschlüsse sind nichtig.
Fazit: Sie sehen, steht Ihnen ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Garten zu, hat die Eigentümergemeinschaft dort nichts mitzubestimmen. Das gilt auch für Erhaltungsmaßnahmen und deren Kosten, sofern diese durch eine klare und eindeutige Regelung der Teilungserklärung auf Sie übertragen worden sind.
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