Wohnungseigentümer verweigern Zustimmung zur Veräußerung – und jetzt?

Vielleicht enthält auch Ihre Teilungserklärung eine Regelung, nach der die Veräußerung einer Eigentumswohnung die Zustimmung Ihrer Miteigentümer bedarf. Wenn Sie dann Ihre Wohnung verkaufen wollen, Ihre Miteigentümer Ihnen aber die erforderliche Zustimmung nicht erteilen, müssen Sie notfalls klagen. Der BGH hat nun geklärt, gegen wen Sie eine solche Klage richten müssen (Urteil v. 22.03.24, Az. V ZR 141/23).

Veräußerungszustimmung verweigert – Eigentümer verklagte Miteigentümerin

Im entschiedenen Fall ging es um eine verwalterlose Zweiergemeinschaft, deren Teilungserklärung vorsah, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers bedarf. Im November 2021 veräußerte die eine Eigentümerin Ihr Wohnungseigentum. Die Eigentümer der anderen Wohneinheit weigerte sich jedoch, ihre Zustimmung zu der Veräußerung zu erteilen. Daher erhob die Eigentümerin, die Ihr Wohnungseigentum verkauft hatte, Klage auf Erteilung der Veräußerungszustimmung. Sie richtete ihre Klage gegen die andere Eigentümerin.

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Eigentümer hätte die Eigentümergemeinschaft verklagen müssen

Die Klage hatte keinen Erfolg. Die Eigentümerin hatte den Falschen verklagt. Sie hätte die Eigentümergemeinschaft verklagen müssen. Die Prüfung und Erteilung beziehungsweise Nichterteilung der Veräußerungszustimmung ist eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Das Zustimmungserfordernis soll die Eigentümer davor schützen, dass Wohnungseigentum in die Hände eines persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerbers gelangt. Damit ist ein Zustimmungsvorbehalt maßgeblich im Interesse der Gemeinschaft vereinbart. Denn diese ist betroffen, wenn sich der Erwerber als persönlich oder finanziell unzuverlässig erweist. Daher kommt es auch für die Beurteilung der Frage, ob die Zustimmung aus einem wichtigen Grund versagt werden darf, nicht auf die Interessen einzelner Eigentümer an, sondern allein darauf, ob die Veräußerung eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellt.

Dementsprechend ist eine Bestimmung der Teilungserklärung, nach der “die anderen Wohnungseigentümer” einer Veräußerung zustimmen müssen, nicht als eigenständige Zustimmungsberechtigung eines jeden Eigentümers zu verstehen, sondern als Aufgabe der Gemeinschaft. Daher ist, ebenso wie bei einer Zustimmung durch den Verwalter, wenn die Zustimmung “der anderen Wohnungseigentümer” vorgesehen ist, die Klage auf Zustimmung immer gegen die Eigentümergemeinschaft zu richten.

Fazit: Auch wenn Ihre Miteigentümer nach Ihrer Gemeinschaftsordnung ihre Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung geben müssen, so handelt es sich dabei nicht um eine persönliche Verpflichtung, sondern um eine Verpflichtung Ihrer Gemeinschaft. Dementsprechend müssen Sie Ihre Gemeinschaft verklagen, wenn Ihre Miteigentümer ihre Zustimmung zur Veräußerung Ihres Wohnungseigentums verweigern.

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