Darf Ihr Verwalter den Vertrag mit dem Hausmeister kündigen?

Stellen Sie sich vor, ein Hausmeister ist für Ihre Eigentümergemeinschaft tätig, aber eines Tages kündigt Ihr Verwalter einfach das Arbeitsverhältnis zwischen ihm und Ihrer Eigentümergemeinschaft. Dann werden Sie sich sicher fragen, ob Ihr Verwalter eine solche Kündigung rechtswirksam aussprechen kann, obwohl kein gemeinschaftlicher Beschluss vorliegt. Diese Frage hat das Landesarbeitsgericht Rheinland-Pfalz jetzt beantwortet (Urteil v. 29.02.24, Az. 2 Sa 205/23).

Verwalter kündigte eigenmächtig den Vertrag mit dem Hausmeister

Im entschiedenen Fall ging es um einen Wohnungseigentümer, der bei seiner Eigentümergemeinschaft als Hausmeister angestellt war. Mit Schreiben vom 26.04.2023  kündigte die Verwalterin, die E-GmbH, das mit dem Eigentümer bestehende Arbeitsverhältnis im Namen der Eigentümergemeinschaft. Das Kündigungsschreiben ist von dem Geschäftsführer der E-GmbH unterzeichnet. Für die Kündigung liegt kein Beschluss der Eigentümerversammlung vor. Der Eigentümer wies die Kündigung wegen unterbliebener Vorlage einer Originalvollmacht zurück. Außerdem erklärte er, es fehle ein Eigentümerbeschluss, der die Verwalterin zur Kündigung ermächtige. Der Eigentümer erhob Kündigungsschutzklage gegen die Kündigung.

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Verwalter war zur Kündigung berechtigt

Die Klage hatte Erfolg. Die Kündigung ist nicht wegen des fehlenden Eigentümerbeschlusses unwirksam. Denn die Kündigungserklärung ist von der gesetzlichen Vertretungsmacht der Verwalterin gedeckt (§ 9b Abs. 1 WEG). Das gilt selbst dann, wenn man davon ausgeht, dass die Kündigung im Innenverhältnis nicht von der Geschäftsführungsbefugnis nach § 27 Abs. 1 WEG umfasst ist und der danach erforderliche Eigentümerbeschluss fehlt.

Aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht der Verwalterin nach § 9b Abs. 1 WEG ist die Kündigung auch nicht nach § 174 BGB unwirksam. Diese Vorschrift schreibt die Vorlage einer Vollmacht für ein einseitiges Rechtsgeschäft vor, wenn die Partei, an die sich die Erklärung richtet, dies verlangt. Diese Vorschrift ist hier aber nicht anwendbar, da die Vertretungsmacht eines Verwalters keine rechtsgeschäftlich erteilte Vollmacht ist, sondern auf dem Gesetz beruht. Da das Kündigungsschutzgesetz keine Anwendung findet, bedurfte die Kündigung zu ihrer Wirksamkeit keines Kündigungsgrunds. Die Kündigung ist daher wirksam.

Fazit:Sie sehen, Ihr Verwalter kann Ihren Hausmeister auch ohne gemeinschaftlichen Beschluss kündigen. Das ist von seiner  Vertretungsmacht gemäß § 9b WEG umfasst – und zwar auch dann, wenn es nicht dem Willen Ihrer Gemeinschaft entspricht.

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