Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung ist für viele Wohnungseigentümer ein Buch mit 7 Siegeln – weshalb sie oft kurzerhand ohne nähere Prüfung einfach abgeheftet wird. Dabei gilt gerade hier: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Denn es geht um Ihr Geld und Abrechnungsfehler sind häufig.
Sich blindlings auf den Beirat oder gar den Verwalter zu verlassen, ist oft ein teurer Fehler. Denn in vielen Abrechnungen lauern Fehler, die Sie bares Geld kosten können. Prüfen Sie Ihre Abrechnung also ganz genau.
Wichtig: Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, sollten Sie unbedingt sicherstellen, dass Sie Ihre Jahresabrechnung so frühzeitig erhalten, dass Sie daraus rechtzeitig die Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter erstellen können. Denn der Bundesgerichtshof hat unlängst klargestellt: Eine verspätete WEG-Abrechnung rechtfertigt keine verspätete Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern (BGH, Urteil v. 25.01.17, Az. VIII ZR 249/15).
Ihr Vorteil: Ist Ihr WEG-Verwalter mit der Abrechnung im Verzug, können Sie ihn zur Erstellung der Abrechnung verklagen. Ihr Urteil können Sie mit Ordnungsgeld von bis zu 250.000 € und sogar mit Ordnungshaft gegen Ihren Verwalter nötigenfalls vollstrecken (BGH, Beschluss v. 23.06.16, Az. I ZB 5/16).
Eine bestimmte Gliederung der Abrechnung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Die einzelnen Posten der Abrechnung müssen geordnet und eindeutig bezeichnet sein. Eine Übereinstimmung mit der Gliederung des Wirtschaftsplans zur betreffenden Abrechnungsperiode erleichtert Ihnen aber die Kontrolle. Die Abrechnung muss Immobilie und Abrechnungsperiode angeben.
Ihre Abrechnung hat nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung folgende Bestandteile zu enthalten:
- Die Jahresabrechnung muss für Sie die Einnahmen und Ausgaben nachvollziehbar darstellen. Sie muss eine geordnete Aufstellung aller tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben nach dem Zu- und Abfluss – prinzip enthalten.
- Dargestellt sein sollten alle Ausgaben, geordnet nach den einzelnen Kostenarten wie umlegbare Betriebskosten, Instandhaltungskosten, sonstige Kosten.
- Zudem müssen sich aus der Abrechnung sämtliche Einnahmen ergeben, in erster Linie die Hausgeldzahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer.
- In die Jahresabrechnung dürfen nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben aufgenommen werden, nicht aber Forderungen und Verbindlichkeiten, z. B. offene Handwerkerrechnungen.
- Außerdem müssen die Vermögenswerte dargestellt werden; insbesondere der Stand der Instandhaltungsrücklage.
- Die Angaben der Abschlussabrechnung müssen Ihnen die Feststellung von Überschüssen oder eventuellen Fehlbeträgen ermöglichen.
- Das Ergebnis für Sie als einzelnen Wohnungseigentümer müssen Sie einer auf Sie bezogenen Einzelabrechnung entnehmen können;
- Die Abrechnung muss für Sie ohne Hinzuziehung eines Beraters verständlich geordnet und nachprüfbar sein.
Wichtig: Um eine vollständige Jahresabrechnung zu erstellen, muss Ihr Verwalter auch die Entwicklung der Bankkonten im Wirtschaftsjahr für Sie darstellen. Das bedeutet, er muss Ihnen den Anfangs- und Endbestand der gemeinschaftlichen Konten mitteilen. Für die Jahresabrechnung des Wirtschaftsjahres 2016 sind das die Kontostände zum 01.01.2016 und 31.12.2016. Die einzelnen Hausgeldzahlungen im Abrechnungszeitraum können, müssen aber nicht in der Jahresabrechnung dargestellt werden (BGH, Urteil v. 11.10.13, Az. V ZR 271/12).
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