Modernisierung

Modernisierung

Wann ist eine Modernisierung eine Modernisierung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)? Und wie unterscheidet sie sich von der modernisierenden Instandsetzung und der baulichen Veränderung? Nur wenn Sie diese Fragen geklärt haben, können Sie Modernisierungsmaßnahmen in Ihrer Gemeinschaft wirksam beschließen.

Wichtig: Eine Modernisierungsmaßnahme kann nur aus freien Stücken beschlossen, sie kann also von niemandem verlangt werden. Anders ist es bei notwendigen Erhaltungsmaßnahmen – auf sie hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch, den er nötigenfalls gerichtlich durchsetzen kann (BGH, Urteil v. 17.10.14, Az. V ZR 9/14).

Bei Baumaßnahmen, die nicht der Reparatur des Gemeinschaftseigentums dienen, gibt es oft Streit. Für die einen sind sie unnötiger „Luxus“, für die anderen hingegen unerlässlich, um den Wert der Immobilie zu steigern. Meist ist dies ein Konflikt zwischen vermietenden und selbstnutzenden Wohnungseigentümern, wobei häufig übersehen wird, dass die Kosten einer Modernisierung auf die Mieter umgelegt werden können (§ 559 BGB). Dann zahlt der Mieter die Wertsteigerung Ihrer Immobilie.

Meist geht der Streit dennoch ums Geld: Die anderen Eigentümer sind nicht bereit, das von Ihnen geplante Vorhaben mitzufinanzieren. Sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, sind Sie jedoch nach dem WEG auf die Mitwirkung der anderen Eigentümer angewiesen. Sie können hier nicht frei schalten und walten, sondern Sie müssen zusammen mit den anderen Eigentümern einen Beschluss über die jeweilige Maßnahme herbeiführen.

Wenn Sie eine bauliche Maßnahme planen, ist es wichtig für Sie, diese rechtlich richtig einzuordnen. Das WEG knüpft nämlich an unterschiedliche Maßnahmen jeweils andere Stimmenerfordernisse. Würden Sie eine Maßnahme rechtlich falsch einordnen und sie mit einer zu geringen Stimmenmehrheit beschließen, wäre Ihr Beschluss anfechtbar. Damit könnte ein Eigentümer, der mit dem Beschluss nicht einverstanden war, diesen durch Erhebung der Anfechtungsklage hinfällig machen.

Folgende bauliche Maßnahmen sieht das WEG vor:

• Instandhaltung und Instandsetzung
• modernisierende Instandsetzung
• Modernisierung
• bauliche Veränderung

Eine Instandhaltung dient der Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands der Wohnanlage. Sie umfasst alle Maßnahmen, mit denen Sie normale und gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigen oder ihnen vorbeugen. Darunter fallen Wartungsarbeiten, etwa an Elektro- oder Sanitäranlagen oder an Aufzügen. Aber auch Kleinreparaturen oder Pflegeund Reinigungsarbeiten zählen zur Instandhaltung.

Mit einer Instandsetzungsmaßnahme gehen Sie einen Schritt weiter: Sie stellen den ursprünglich vorhandenen Zustand und den bestimmungsgemäßen Gebrauch wieder her. Sie möchten also Schäden und Mängel der Wohnanlage aufgrund von Alterung, Abnutzung oder aber dem Einwirken Dritter beseitigen. Beispiele hierfür sind: der Austausch von defekten Rollläden, die Reparatur einer Kellertür oder die Erneuerung des aufgrund von Witterungseinflüssen beschädigten Außenputzes.

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