Vorsicht beim Immobilienkauf! Neues BGH-Urteil zur Mängelbeseitigung
Sind Sie auf der Suche nach einem (weiteren) Investment-Objekt? Viel Ärger gibt es nach dem Kauf, wenn Mängel an der Immobilie entstehen und nicht behoben werden. Dafür war es in der Vergangenheit üblich, „fiktive“ Mängelbeseitigungskosten für Schadensersatzansprüche heranzuziehen. Dieses Vorgehen hat der BGH nun bestätigt. Was Sie dazu wissen müssen:
In seinem Urteil vom 12. März (Az. V ZR 33/19) entschied der BGH erfreulich für Wohnungskäufer.
Der Hintergrund:
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Immobilie. Das Haus oder die Wohnung hat einen Mangel, den sich der Verkäufer verpflichtet, noch für Sie zu beheben – diese Regelung kommt in der Praxis sehr häufig vor. Doch was, wenn der Voreigentümer einfach nicht reagiert? Sollen Sie dann mit viel Geld in Vorleistung gehen?
Der Fall
So geschah es auch im verhandelten Fall. Hier wechselte eine Eigentumswohnung für 79.800 Euro den Besitzer. Wie in den meisten Fällen, enthielt auch dieser Kaufvertrag einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Dafür war aber folgender Passus vermerkt: „Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31. Dezember 2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“ Und tatsächlich: Noch im Jahr des Kaufs trat ebendieser Feuchtigkeitsschaden wieder auf. Die Kläger setzten dem Voreigentümer daraufhin erfolglos eine Frist zur Beseitigung. Doch gerade ein Feuchtigkeitsschaden sollte ja aus vielen Gründen schnellstmöglich behoben werden – was also tun?
Die Kläger verlangten von dem Beklagten daraufhin als Schadensersatz die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer in Höhe von 7.972,68 € sowie vorgerichtliche Anwaltskosten. Dies war früher im Kaufrecht üblich, doch wurde zwischenzeitlich vom VII. Zivilsenat angegriffen. Danach sollten erst im Nachhinein die tatsächlich angefallenen Kosten geltend gemacht werden dürfen. Dies geschah jedoch im Rahmen des Werksvertrags, der etwa Architekten und Bauträger betrifft. Für den privaten Bereich hat nun der V. Zivilsenat das Vorgehen bestätigt, fiktive Mängelbeseitigungskosten zu verlangen.
Fazit: Als solchermaßen benachteiligter Käufer dürfen Sie nun (wieder) entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Dabei ist es übrigens egal, ob Sie den Mangel tatsächlich beseitigen. Lediglich die Umsatzsteuer müssen Sie vorstrecken und dürfen im Nachgang die tatsächlich angefallene Steuer verlangen.
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