Verwaltervergütung: Teilentgelte für besondere Leistungen – so ist es rechtssicher

Ihr Verwalter erhält normalerweise eine Grundvergütung, mit der die üblichen Verwaltertätigkeiten abgegolten sind. Eine zusätzliche Sondervergütung für über die üblichen Tätigkeiten hinausgehende Leistungen kann Ihr Verwalter nur verlangen, wenn dies im Verwaltervertrag auch vereinbart wurde.

Worauf Sie und Ihre Miteigentümer in diesem Fall zu achten haben, hat das Amtsgericht Köln entschieden (Urteil v. 23.05.22, Az. 215 C 8/22).

Verwaltervertrag benannte Sonderleistungen nicht

Im entschiedenen Fall ging es um eine Eigentümergemeinschaft, die in ihrer Eigentümerversammlung einen Beschluss über den Verwaltervertrag gefasst hatte. Dieser Verwaltervertrag unterscheidet zwischen Grundleistungen einerseits und “besonderen Leistungen” andererseits. Währende die Grundleistungen in der Grundvergütung enthalten sind, müssen die besonderen Leistungen jeweils gesondert vergütet werden.

Bei dem Vertrag handelt es sich um einen vdiv-Vertrag. Die unter Punkt 8.2. aufgeführte variable Vergütung ist nicht weiter ausgefüllt, enthält also keine Angaben darüber, für welche konkreten Leistungen die Sondervergütung gezahlt werden soll. Ein Eigentümer war mit dem Beschluss über den Verwaltervertrag nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage dagegen.

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Vergütungsregelung muss klar und transparent sein

Zu Recht, denn die Vergütungsregelung widersprach ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine Vergütungsregelung bedarf einer klaren und transparenten Abgrenzung zwischen den mit der Grundvergütung erfassten Aufgaben und den Sonderaufgaben, die gesondert zu vergüten sind. Auch muss bei den Aufgaben, die in jeder Eigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.

Diese klare und transparente Abgrenzung zwischen Aufgaben, für die eine gesonderte Vergütung anfällt, und solchen, die in der Grundvergütung enthalten sind, fehlt hier jedoch teilweise. Dies gilt insbesondere, weil das Vertragsmuster im Großen und Ganzen nicht ausreichend ausgefüllt ist.

So besteht z. B. beim “Einholen des Vertragsangebots” Unklarheit darüber, ob und inwieweit diese Tätigkeit zur Grundleistung gehört oder nicht. Ebenso gilt dies für das Führen von einfach gelagerten Vertragsverhandlungen, da nicht ausgefüllt ist, ab wann diese beendet sind.

Ebenso ist die Klausel zur Veranlassung und Abwicklung erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen unklar, denn diese Leistungen sollen nach Zeit vergütet werden, Angaben zur Zeitvergütung fehlen jedoch.

Der Beschluss wurde nur insoweit aufgehoben, als die Sondervergütung bzw. die Aufgaben für die sie anfallen sollten, nicht klar und transparent aufgeführt waren.

Im Übrigen war der Beschluss wirksam. Eine Gesamtaufhebung wäre aber dann in Betracht gekommen, wenn der Verwalter dargelegt hätte, dass er ohne die Sondervergütung am Vertragsschluss kein Interesse gehabt hätte.

Fazit: Sie sehen, wenn Sie Ihrem künftigen Verwalter einen Sondervergütung für besondere Leistungen zukommen lassen wollen, müssen Sie sich schon vor dem Vertragsschluss Gedanken darüber machen, wie viel Sie ihm für welche konkreten Aufgaben zahlen möchten.

Treffen Sie im Verwaltervertrag keine klare und transparente Abgrenzung zwischen Grund- und Sondervergütung, ist Ihr Beschluss anfechtbar.

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