Eindeutige Vertreterklausel der Wohnungseigentümer: Entgegenstehende Verwalter Bevollmächtigung möglich
Wenn in einer Teilungserklärung eine eindeutige Vertreterklausel enthalten ist, nach der ein Wohnungseigentümer sich nur durch einen Ehepartner, Familienangehörige oder einen anderen Wohnungseigentümer, nicht aber durch den Verwalter vertreten lassen darf, ist dies unabänderlich. Dies stellte das Landgericht Hamburg im September 2016 klar.
Ein Eigentümer hatte gegen einen in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich gefassten Beschluss eine Anfechtungsklage eingereicht. Er war der Ansicht, dass die Eigentümerversammlung nicht gemäß § 25 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschlussfähig war. Denn entgegen der ausdrücklichen Regelung in der Teilungserklärung waren sieben WEG Eigentümer vom Verwalter vertreten worden. Laut einer Regelung in der Teilungserklärung durften aber nur Ehegatten, Familienangehörige oder andere Wohnungseigentümer einen Wohnungseigentümer vertreten.
Das LG Hamburg entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers. Nach dem Wortlaut der Teilungserklärung gehörte der Verwalter nicht zum Kreis der vertretungsberechtigten Personen. Die Eigentümerversammlung war somit nicht beschlussfähig. Die Eigentümergemeinschaft durfte die Befugnis ihrer Mitglieder, sich auf einer Versammlung vertreten zu lassen, in der Teilungserklärung wirksam regeln. Ein Vertreter, der nicht zum bezeichneten Personenkreis gehört, ist nicht berechtigt und als Vertreter eines Wohnungseigentümers weder teilnahme- noch stimmberechtigt.
Eindeutige Teilungserklärung kann nicht anders ausgelegt werden
Beachten Sie als Eigentümer: Eine eindeutige Teilungserklärung kann nicht entgegen ihrem Wortlaut ausgelegt werden. Eine Vertretungsbeschränkung, hat den Zweck, fremde Einflüsse bei einer Eigentümerversammlung auszuschließen. Interne Angelegenheiten sollen den Wohnungseigentümer-Kreis nicht verlassen. Die Beschränkung auf Ehegatten, Familienangehörige und weitere Wohnungseigentümer war im entschiedenen Rechtsstreit eindeutig und verbindlich. Die durch den Verwalter abgegeben Stimmen waren damit ungültig und die Versammlung insgesamt nicht beschlussfähig, da zuwenig Eigentümer anwesend waren bzw. wirksam vertreten wurden (LG Hamburg, Urteil v. 21.09.16, Az. 318 S 51/16).
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