Steuersparmodell Einliegerwohnung: So beteiligen Sie das Finanzamt an den Finanzierungskosten
Sie planen einen Immobilienbau oder -erwerb? Womöglich besteht das Objekt, das Sie im Auge haben, ja aus zwei Wohneinheiten: einer, die Sie selbst nutzen, und einer, die Sie vermieten. Dann heißt es aufgepasst gleich beim Kauf- oder Bauvertrag. Denn mit einem Trick können Sie einen viel größeren Teil der Sollzinsen steuerlich absetzen, als sonst üblich.
Trennen Sie die Finanzierung für die beiden Wohneinheiten
Normalerweise würden Sie für den Erwerb der Immobilie ein Darlehen aufnehmen. Die Sollzinsen könnten Sie nur zu dem Teil von der Steuer absetzen, der flächenmäßig auf die vermietete Einliegerwohnung entfällt.
Mit einem Trick geht das aber auch anders: Sie trennen Einliegerwohnung und selbstgenutzte Wohneinheit voneinander. Das heißt, sie schließen zwei getrennte Bau- beziehungsweise Kaufverträge ab. Entsprechend nehmen Sie auch nicht bloß ein Darlehen auf, sondern zwei: eines, mit dem Sie die Mietwohnung zu einem möglichst hohen Anteil fremdfinanzieren – 100 Prozent sind ideal. Ihr gesamtes Eigenkapital dagegen fließt in die Wohneinheit, die Sie selbst nutzen. Und dafür nehmen Sie ergänzend nur noch einen Kredit in der Höhe auf, in der das Eigenkapital eben zur Finanzierung nicht ausreicht.
Ihr Vorteil: Sollzinsen des Mietwohnungskredits sind voll absetzbar
Der große Vorteil dieser steuerlichen Gestaltung liegt in der Absetzbarkeit der Sollzinsen. Da ein großer Teil des Kredits in die Mietwohnung geflossen ist, sind die gesamten Sollzinsen, die darauf entfallen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Das heißt: Das Finanzamt beteiligt sich auf diese Weise in weitaus größerem Umfang an den Finanzierungskosten als bei einheitlicher Finanzierung des gesamten Objekts durch nur einen Kredit.
Tilgen Sie den Eigenheimkredit schneller
Auch bei der Ausgestaltung der Kredite gilt es, die steuerlichen Folgen zu beachten. Idealerweise tilgen Sie den Eigenheimkredit schneller. Denn hier können Sie ja die Sollzinsen nicht absetzen. Für den Kredit, der auf die vermietete Einliegerwohnung entfällt, können Sie sich mit der Rückzahlung dagegen mehr Zeit lassen. Denn immerhin sparen Sie ja mit den abgesetzten Sollzinsen Steuern.
Übrigens ist eine Absetzung auch möglich, bevor Sie einen Mieter gefunden haben: nämlich als so genannten vorweggenommene Werbungskosten. Sie dürfen aber die Einliegerwohnung nicht selbst nutzen.
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