Kein Verwalter vorhanden – Ihre Gemeinschaft ist prozessunfähig
Wenn Sie für ihre Gemeinschaft Gelder verauslagen, möchten Sie diese natürlich wieder haben – notfalls im Klageweg. Richten Sie Ihre Klage dann unbedingt gegen Ihre Eigentümergemeinschaft, denn nur diese schuldet Ihnen die Zahlung der verauslagten Kosten. Allerdings ist es dann wichtig, dass es einen Verwalter gibt, der die Eigentümergemeinschaft im Prozess vertritt. Ohne einen Verwalter ist Ihre Gemeinschaft nämlich prozessunfähig, so dass Ihre Klage dann keinen Erfolg haben wird (AG Konstanz, Urteil v. 06.05.21, Az. 4 C 525/20 WEG))
Eigentümer klagte wegen Kosten einer Notgeschäftsführung
Im entschiedenen Fall war die die Kaltwasserversorgung zu dem Gebäude einer aus 3 Eigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft ausgefallen. Aufgrund des bevorstehenden Wochenendes beauftragten die Eigentümer einer Wohnung einen Handwerkerbetrieb mit der Wiederherstellung der Wasserversorgung. Da in der Eigentümergemeinschaft kein Verwalter bestellt war, und die Eigentümer den 3. Eigentümer nicht erreichen konnten, gingen sie von einer Notgeschäftsführung aus. Aufgrund dieser Notgeschäftsführung verlangten sie die anteilige Bezahlung der Rechnung von dem anderen Eigentümer. Da sich dieser weigerte zu zahlen, erhoben die Eigentümer Klage.
Die Klage erhoben Sie vor der WEG-Reform, also vor dem 01.12.2020, zunächst gegen den 3. Wohnungseigentümer. Das Gericht wies darauf hin, dass, dass nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr möglich sei. Daher stellten die Eigentümer um und richteten die Klage nunmehr gegen die Eigentümergemeinschaft als solche.
Kein Verwalter – kein vertretungsberechtigtes Organ
Die Eigentümer verloren den Prozess. Der Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft wurde als unzulässig abgewiesen, da die Gemeinschaft nicht wirksam Beklagte des Prozesses geworden war.
Zwar ist eine Klage wegen der Kostenerstattung aus einer Notgeschäftsführung sowohl nach der alten als auch nach der neuen Rechtslage gegen die Eigentümergemeinschaft als solche zu richten. Daher war nach der Umstellung der Klage eigentlich die richtige Partei verklagt worden. Die Frage, ob eine Umstellung der Klage gegen die Eigentümergemeinschaft als neue Beklagte überhaupt möglich war, brauchte das Gericht jedoch nicht zu entscheiden, da die Gemeinschaft prozessunfähig war. Ihr fehlte nämlich das zur Vertretung berechtigte Organ, der Verwalter (§ Abs. 9b 1 Satz 1 WEG).
Fehlt ein Verwalter und existiert auch kein Verwaltungsbeirat kann die Eigentümergemeinschaft nur durch alle Eigentümer wirksam vertreten werden. Eine gemeinsame Vertretung war aber hier wegen der konträren Rollen der Eigentümer im Rechtsstreit ausgeschlossen.
Fazit: Dieser Fall zeigt deutlich, wie wichtig die Existenz eines Verwalters auch in einer kleinen Eigentümergemeinschaft ist. Er ist das vertretungsberechtigte Organ, ohne dass Ihre Gemeinschaft prozessunfähig ist. Das ist zwar nicht immer der Fall, da die Vertretung der Gemeinschaft auch durch alle Eigentümer gemeinschaftlich erfolgen kann, wenn kein Verwalter vorhanden ist. Geht es aber um einen Streit innerhalb Ihrer Gemeinschaft in dem ein Eigentümer die Gemeinschaft verklagt, fehlt es schon an der gemeinschaftlichen Vertretung durch alle Eigentümer, so dass eine Prozessführung insoweit nicht mehr möglich ist. Sofern also in Ihrer Eigentümergemeinschaft kein Verwalter bestellt ist, sollten Sie das zeitnah ändern, um die Prozessfähigkeit Ihrer Gemeinschaft in jeder Hinsicht zu erhalten.
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