Vertragsstrafe zur Einhaltung von Zustimmungserfordernissen ist nicht beschließbar
Enthält Ihre Teilungserklärung eine Regelung nach der die berufliche Nutzung Ihrer Eigentumswohnung der Zustimmung Ihres Verwalters bedarf? Dann möchten Sie sicher, dass sich alle Eigentümer Ihrer Gemeinschaft daran halten. Falls Sie dem Zustimmungserfordernis durch eine Vertragsstrafe mehr Gewicht verleihen wollen, sollten Sie wissen: Per mehrheitlichem Beschluss geht das nicht. Ein solcher Beschluss ist sogar mangels Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil v. 22.03.19, Az. V ZR 105/18).
Gemeinschaft verlangte Vertragsstrafe von 12.000 €
Im entschiedenen Fall bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebs oder Berufs in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Dasselbe gilt sinngemäß für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung. In ihrer Eigentümerversammlung fassten die Eigentümer einen Beschluss, nach dem Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen, zur Zahlung eines Ausgleichsvertrags verpflichtet sind.
Ein Wohnungseigentümer vermietet seine Wohnung kurzzeitig an arabische Gäste (“Medizintouristen”) ohne zuvor die Zustimmung des Verwalters einzuholen. Daher verlangte die Gemeinschaft von ihm die Zahlung der beschlossenen Vertragsstrafe von 2.000 € pro Vermietung, insgesamt 12.000 € nebst Zinsen. Der BGH hatte über die Wirksamkeit der beschlossenen Vertragsstrafe zu entscheiden.
Beschluss über Vertragsstrafe ist nichtig
Der BGH entschied: Der Beschluss über die Zahlung der Vertragsstrafe ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Die Angelegenheiten, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der Beschlussfassung regeln kann, ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz oder einer entsprechenden Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Ist eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung der Beschlussfassung unterworfen, fehlt es an der Beschlusskompetenz. Dann ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig.
Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorschrift, die es den Wohnungseigentümern erlaubt, eine Vertragsstrafe zu beschließen. Die hierzu erforderliche Beschlusskompetenz ergibt sich nach dem BGH auch nicht aus § 21 Abs. 7 WEG. Diese Vorschrift erlaubt es den Wohnungseigentümern die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit Stimmenmehrheit beschließen. Bei der hier in Rede stehenden Vertragsstrafe geht es aber um etwas anderes. Sie ist auf die Einhaltung von Vermietungsbeschränkungen bezogen und soll Verstöße gegen eine Unterlassungspflicht sanktionieren. Die Wohnungseigentümer sollen es unterlassen, Vermietungen vorzunehmen, wenn die erforderliche Zustimmung des Verwalters nicht vorliegt. Fallgestaltungen dieser Art erfasst der Wortlaut des § 21 Abs. 7 WEG eindeutig nicht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft konnte eine solche Vertragsstrafe daher nicht mehrheitlich beschließen.
Fazit: Auch wenn Sie ein starkes Interesse daran haben, dass Zustimmungserfordernisse zur Wohnungsvermietung eingehalten werden, können Sie keinen mehrheitlichen Beschluss fassen, der einen Verstoß dagegen mit einer Geldzahlung sanktioniert. Ein solcher Beschluss ist nicht nur anfechtbar, sondern mangels der erforderlichen Beschlusskompetenz nichtig. Wenn Sie dennoch eine Vertragsstrafe wünschen, muss das von allen Eigentümern getragen werden. Sie benötigen hierzu nämlich eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer.
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