Immobilienkauf geplatzt – die Renovierungsgebühr gibt es zurück!
Wenn Sie auf der Suche nach einer Eigentumswohnung sind und Ihre Traumwohnung gefunden haben, können Sie mit dem Verkäufer eine Reservierungsgebühr vereinbaren. Dadurch gewinnen Sie Zeit, um den Kaufvertrag in Ruhe aushandeln zu können, ohne dass Ihnen Konkurrenten dazwischen kommen. Wenn der Kauf allerdings später nicht zustande kommt, bekommen Sie diese Reservierungsgebühr nicht zurück. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Gebühr so hoch war, dass sie einen mittelbaren Kaufzwang ausgeübt hat (LG Köln, Urteil v. 26.08.21, Az. 2 O 292/19).
Fehlernder Baugenehmigung – Immobilienkauf scheiterte
Im entschieden Fall ging es um den Verkauf eines Hauses, dessen Kaufpreis 1,2 Millionen € betragen sollte. Diesbezüglich hatten sich Eigentümer und Kaufinteressent bereits geeinigt und eine Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 € vereinbart. In der Reservierungsvereinbarung war eine Frist enthalten, ab der die Reservierungsgebühr den Verkäufern zufallen sollte, wenn der Verkauf bis dahin nicht zustande gekommen sein sollte. Eine notarielle Beglaubigung dieser Vereinbarung erfolge nicht.
Der Kaufinteressen hatte bereits einen Notar damit beauftragt, einen Kaufvertrag auszuarbeiten. Dennoch scheiterten die Kaufverhandlungen am Ende nach Ablauf der Reservierungsfrist. Der Grund dafür war vor allem eine fehlende Baugenehmigung. Nachdem die Verhandlungen gescheitert waren, verklagte der Kaufinteressent die Eigentümer. Er verlangte von ihnen die Rückzahlung der Reservierungsgebühr und Ersatz der bereits entstandenen Notarkosten.
Renovierungsgebühr gab es zurück, Notarkosten dagegen nicht
Das Gericht entschied zugunsten des Kaufinteressenten. Er hatte einen Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr zu, weil die Reservierungsvereinbarung unwirksam war. Sie war unmittelbar an das Zustandekommen des Immobilienkaufvertrags geknüpft und übte aufgrund ihrer Höhe auch einen mittelbaren Zwang auf den Kaufinteressen aus, das Haus tatsächlich zu kaufen. Das stufte das Gericht als unzulässigen Druck auf den Kaufinteressenten ein. Nach Auffassung des Gerichts ist von einem solchen unzulässigen Druck auszugehen, sobald eine Reservierungsgebühr 5.000 €, 0,3% des Kaufpreises oder 10% der üblichen Maklercourtage erreicht.
Außerdem war die Tatsache, dass der Kaufinteressent wegen der fehlenden Baugenehmigung vom Kauf Abstand genommen hatte, ein triftiger sachlicher Grund für das Nichtabschließen des Kaufvertrages und kein treuwidriges Verhalten. Daher konnte sich der Kaufinteressent auf die Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung berufen.
Die bereits angefallenen Notarkosten von rund 5.000 € erhielt der Kaufinteressent dagegen nicht zurück. Es war nämlich widersprüchlich, dass er den Notar bereits mit der Vertragserstellung beauftragt hatte, obwohl er von der fehlenden Baugenehmigung wusste, wegen der er später vom Kauf Abstand nahm.
Fazit: Wenn Sie ihre Eigentumswohnung verkaufen und diese durch eine Reservierungsgebühr für einen Käufer sichern möchten, achten Sie unbedingt auf die Höhe der Gebühr. Sobald diese 5.000 €, 0,3% des Kaufpreises oder 10% der üblichen Maklercourtage erreicht, übt sie unzulässigen Druck auf den Kaufinteressenten aus. Dann müssen Sie eine solche Gebühr zurückzahlen, wenn der Deal platzt. Vereinbaren Sie besser eine angemessene Gebühr. Die können Sie behalten, wenn der Käufer treuwidrig vom Vertragsschluss Abstand nimmt.
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