10 Tipps zum erfolgreichen Immobilienkauf
Die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf sinkt, die Preise ebenso – und Sie haben eine bessere Verhandlungsgrundlage für Nachlässe. Für viele smarte Investoren ist jetzt der Moment gekommen, wieder zu kaufen. Doch dabei lauern einige Stolperfallen, die Sie besser vermeiden sollten!
Eines der wichtigsten Themen beim Kauf von Bestandsimmobilien ist die Bewertung des Sanierungszustands. Bei Eigentumswohnungen gilt es besonders, die Umstände der Hausgemeinschaft wie Rücklagen und Mitbewohner zu beurteilen.
Kaufen Sie nur nach Besichtigung mit Fachmann!
Dieser ist bestenfalls Gutachter – der ist gar nicht teuer, wenn Sie kein schriftliches Gutachten, sondern nur eine Beratung vor Ort möchte. Der Vorteil eines Gutachters oder Bausachverständigen (vor etwa einem Bekannten vom Fach) ist, dass er auch Messinstrumente mitbringt und so unter anderem „in die Wände“ schauen kann. Häufige und teure Probleme sind nämlich etwa die Dämmung, verbunden mit Feuchtigkeit im Gebäude, sowie ein schlechter Zustand der Leitungen.
Abschätzen der Sanierungskosten
Sanierungskosten genau zu kalkulieren, kann schwierig sein. Eine Faustregel besagt (natürlich je nach bereits durchgeführten Maßnahmen): Wenn Sie ein mehr als 30 Jahre altes Haus kaufen, sollten Sie mit etwa 20% des Kaufpreises an Sanierung rechnen. Auch hier kann der Gutachter Sie bei der Kalkulation unterstützen.
Die Protokolle von Eigentümerversammlungen stets vorlegen lassen
Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, tun Sie gut daran, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre gründlich zu lesen. Nicht nur geben sie Auskünfte über durchgeführte Maßnahmen am Gebäude, sondern zwischen den Zeilen können Sie auch viel über die Hausgemeinschaft lernen, denn mit einer harmonischen Nachbarschaftsbeziehung steht und fällt das angenehme Wohnen. Nicht zuletzt, wenn Sie selbst einen Wunsch haben, über den abgestimmt werden muss – etwa den Einbau eines Kamins oder den Anbau eines Balkons. Beachten Sie besonders die Einstimmigkeit bei Abstimmungen und die Dauer der Sitzungen. Ist die Hausgemeinschaft zerstritten, wird es keine einstimmigen Abstimmungen geben und die Sitzungen meist mehrere Stunden dauern.
Reservierungsgebühr ist unzulässig
Wenn Sie vom Makler kaufen, wird auch heute noch teilweise verlangt, dass Sie bei Zusage eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnen. So weit, so gut. Diese beinhaltet aber häufig die Zahlung einer anteiligen Reservierungsgebühr Ihrerseits, welche einbehalten werden soll, wenn nicht bis zu einem Stichtag beurkundet wird. Laut Bundesgerichtshof ist dies nicht rechtswirksam! Bemühen Sie sich lieber um einen zeitnahen Notartermin. Stellt der Makler sich quer, sprechen Sie direkt mit dem Eigentümer. Einer seriösen schriftlichen Reservierungsvereinbarung steht nichts im Wege, sofern sie für Sie kostenfrei ist.
Der Kauf von Neubauobjekten birgt spezielle Risiken, schließlich kaufen Sie mit einer großen Summe Geld etwas, das noch nicht existiert. Daher ist hier in besonderer Weise Absicherung notwendig.
Für die Zukunft planen
Kaufen Sie ein Neubauobjekt – dafür gibt es schließlich nach wie vor Gründe, auch bei hohen Baukosten – so sollten Sie besonderes Augenmerk auf die Faktoren Barrierefreiheit und Nachhaltigkeit legen. So tragen Sie der demografischen Entwicklung und den wandelnden Anforderungen der Klimakrise Rechnung.
Stolperfallen in der Baubeschreibung
Speziell beim Kauf bezugsfertiger Eigentumswohnungen beinhaltet die Baubeschreibung neben Angaben zur geplanten Ausstattung häufig den Zusatz „oder gleichwertig“, etwa bei der Badausstattung oder den Bodenbelägen. Klingt auf den ersten Blick gut. Das Problem: Es ist nicht festgelegt, was „gleichwertig“ bedeutet. Zum selben Preis? Die selbe Marke? Oder doch nur ein ähnliches Design? Aus diesem Grund ist auch diese Formulierung nicht rechtskräftig. Lassen Sie besser ein Modell eintragen und legen Sie fest, dass bei Problemen damit der Bauträger eine Reihe Alternativmodelle anbieten muss.
Was heißt eigentlich „schlüsselfertig“?
Das weiß niemand so genau… der Begriff ist nämlich juristisch nicht fest definiert und sollte deshalb im Vertrag tunlichst vermieden werden. Stattdessen lassen Sie besser „bezugsfertig“ einsetzen. Dies beinhaltet unter anderem, dass Strom, Wasser und Heizung funktionieren.
Wann Sie zahlen sollten
Während des Baus wird zumeist eine Zahlung von sieben bis 13 Raten vereinbart. Aber nicht selten kommt bei der Fertigstellung etwas dazwischen, etwa eine Insolvenz des Bauträgers. Deshalb sollte vor dem Richtfest (das heißt, wenn der Dachstuhl steht) nicht mehr als 50 Prozent gezahlt haben. Die letzte Rate erfolgt dann nach der Schlüsselübergabe. Sofern noch zuvor nicht erkennbare Mängel bestehen, haben Sie dann eine Handhabe.
Viele Hauskäufer versuchen, bei Zwangsversteigerung ein Schnäppchen zu ergattern. Oft mit Erfolg: Zwischen 10 und 30% des Marktpreises lassen sich so einsparen. Problematisch ist leider, dass eine Vorab-Besichtigung des Objekts oft nicht möglich ist. Umso besser müssen die Unterlagen der Immobilie geprüft werden.
Vorsicht bei bewohnten Objekten
Der Name Zwangs-Versteigerung impliziert es bereits: In der Regel trennen sich die Besitzer nicht freiwillig vom Haus. Dies kann bedeuten, dass Sie sie langwierig herausklagen müssen – und wenn Sie Pech haben, finden Sie anschließend das Objekt nicht in bewohnbarem Zustand vor. Bei leerstehenden Häusern ist das Risiko sehr gering, denn dann enthält ja das Gutachten bereits Informationen über die Gegebenheiten vor Ort und Sie bekommen in der Regel direkt nach Erwerb die Schlüssel. Natürlich können Sie auch versuchen, einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, die Vorbesitzer stimmen dem aber häufig nicht zu. Wer dennoch mehr erfahren möchte, dem gibt ein Gespräch mit den Nachbarn oder dem Gläubiger mehr Auskunft.
Als erstes ins Grundbuch schauen!
Besonders wichtig bei Zwangsvollstreckungen ist – neben dem Wertgutachten des Hauses – das Grundbuch. Insbesondere verrät ein Blick in Absatz II und III des Grundbuchauszugs, ob Hypothekenbelastungen oder Grundschulden auf das Anwesen eingetragen sind. Diese werden natürlich mit erworben.
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