Nachweis der Verwalterstellung – es reicht der Hinweis auf die COVID-Gesetze
Für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung benötigen Sie oft die Zustimmung Ihres Verwalters. Diese müssen Sie dem Grundbuchamt in notariell beglaubigter Form vorweisen, damit es die Eintragung des Eigentümerwechsels vornimmt. Doch was ist, wenn die Bestellungszeit Ihres Verwalters bereits vor der Corona-Pandemie abgelaufen war, Sie aber pandemiebedingt noch keinen neuen Verwalter gewählt haben? Dann kann der zuletzt amtierende Verwalter die Zustimmung erteilen. Denn er bleibt kraft § 6 Abs. 1 COVMD (Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie) im Amt. In diesem Fall reicht der Hinweis auf die COVID-Gesetze als Nachweis der Verwalterstellung aus (OLG Bamberg, Beschluss v. 01.12.21, Az. 1 W 54/20).
Keine Eintragung, da Bestellungszeit des Verwalters abgelaufen war
Im entschiedenen Fall ging es um den Verkauf einer Eigentumswohnung. Zwecks Eigentumsumschreibung legte der Verkäufer dem Grundbuchamt die Verwalterzustimmung vom 15.04.20 sowie die Versicherung vor, dass die Verwalterstellung weder durch Fristablauf noch aus anderen Gründen erloschen sei.
Die Bestellungszeit des Verwalters war aber bereits seit dem 30.04.2019 abgelaufen. Das Grundbuchamt war der Ansicht, der Nachweis der Verwaltereigenschaft fehle daher und verweigerte die Eintragung. Der Verkäufer der Wohnung war der Ansicht, die Verwaltereigenschaft sei durch den Hinweis auf § 6 Abs. 1 COVMD ausreichend nachgewiesen.
Bestellungszeit ausgelaufen – COVMD hebt Verwalter wieder ins Amt
Das Gericht entschied zugunsten des Verkäufers. Der Verwalter war am 15.04.20, also dem Tag als er die Zustimmung erteilte, noch im Amt. Das folgt aus § 6 Abs. 1 COVMD, nach dem der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Diese Vorschrift soll nach dem Willen des Gesetzgebers eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch dann sicherstellen, wenn eine Eigentümerversammlung aufgrund der Corona-Pandemie nicht stattfinden kann.
Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich, dass das auch für den Fall gilt, dass die Bestellungszeit eines Verwalters bereits vor Inkrafttreten des § 6 COVMD abgelaufen ist. In diesem Fall führt die Vorschrift dazu, dass der ehemalige Verwalter kraft Gesetzes wieder ins Amt gehoben wird. Daher endete hier die verwalterlose Zeit am 28.03.20. Der Hinweis auf diese gesetzliche Lage reichte nach Auffassung des Gerichts für den Nachweis der Verwalterstellung aus. Das Grundbuchamt musste die Eintragung des Eigentümerwechsels daher vornehmen.
Fazit: Sinn und Zweck des § 6 Abs. 1 COVMD ist es, Ihre Eigentümergemeinschaft vor einem pandemiebedingten verwalterlosen Zustands zu schützen. Daher bleibt nicht nur ein Verwalter im Amt, dessen Amtszeit nach Inkrafttreten dieses Gesetzes abgelaufen ist. Auch ein Verwalter, dessen Amtszeit bereits davor endete, wird wieder ins Amt gehoben. Da Sie in letzterem Fall dem Grundbuchamt natürlich keinen Bestellungsbeschluss vorlegen können, reicht der Hinweis auf die gesetzliche Lage als Nachweis der Verwalterstellung aus. Das gilt natürlich nur, wenn zwischenzeitlich keine Eigentümerversammlung stattgefunden hat, auf der Sie die Amtszeit Ihres Verwalters per Beschluss hätten verlängern können. Die Geltung des COVMD ist übrigens bis zum 22.08.22 verlängert worden, so dass Ihr Verwalter dahin im Amt bleibt.
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