Beschluss zur Jahresabrechnung – wie muss er jetzt aussehen?
Durch die Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 hat sich in Sachen Jahresabrechnung einiges geändert. Während Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft nach der alten Rechtslage die Jahresabrechnung als Gesamtwerk beschlossen haben, betrifft Ihre Beschlussfassung jetzt nur noch die Nachzahlungsbeträge bzw. die Guthaben, die sich aus der Abrechnung ergeben. Das Amtsgericht Potsdam hat in einem aktuellen Urteil darüber entschieden, welche Auswirkungen das auf den Wortlaut Ihres Beschlusses über die Jahresabrechnung hat (Urteil v.16.06.22, Az. 31 C 1/22).
Beschluss benannte Nachschüsse bzw. Guthaben nicht
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft auf ihrer Eigentümerversammlung im Jahr 2021 unter anderem über die Jahresabrechnung 2020 abgestimmt. Die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen hatte der Verwalter vor der Versammlung an die Eigentümer übersendet.
Es wurde der Beschluss gefasst, die Jahresabrechnung mit den Gesamtkosten in Höhe von …, der Erhaltungsrücklage in Höhe von … sowie den sich aus den angegebenen Umlageschlüsseln ergebenden Einzelabrechnungen zu beschließen. Die Nach- und Rückzahlungen wurden zum 14.10.2021 fällig gestellt. In den Einzelabrechnungen waren die Abrechnungsspitze, also die sich aus der Abrechnung ergebenden Guthaben bzw. Nachzahlungen, konkret aufgeführt. Ein Eigentümer ging mit der Anfechtungsklage gegen den Beschluss vor.
Bezugnahme auf Einzelabrechnung reichte dem Gericht
Das Gericht entschied: Der Beschluss war nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig. Zwar wird nach § 28 Abs. 2 WEG nur noch über das Einfordern von Nachschüssen bzw. die Anpassung von Vorschüssen beschlossen. Dennoch ergibt sich daraus, dass die Nachschüsse bzw. Vorschüsse im Beschluss nicht benannt waren, nicht dessen Nichtigkeit.
Nach Auffassung des Gerichtes reichte es aus, dass sich in dem Beschluss auf die Einzelabrechnungen bezogen wurde. Daran könne man erkennen, um welche Vorschüsse bzw. Nachschüsse beschlossen werden sollten.
Fazit: Das Zahlenwerk “Jahresabrechnung” ist seit dem 01.12.2020 nicht mehr Gegenstand Ihrer Beschlussfassung. Daher können Sie auch nicht mehr über “die Jahresabrechnung” abstimmen. Vielmehr muss der Beschluss erkennen lassen, dass es nur um die Anpassung der Vorschüsse bzw. die Nachschüsse geht. Hier sah das Gericht das durch die Bezugnahme auf die Einzelabrechnungen als ausreichend gegeben an. Wenn Sie auf Nummer Sicher gehen und keine Beschlussanfechtung riskieren wollen, weisen aber in Ihrem Beschluss besser explizit darauf hin, dass es nur um die Anpassung der Vorschüsse bzw. die Nachschüsse geht.
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