Von der Teilungserklärung abweichende Kostenregelung – können wir das beschließen?

Die Kosten von Instandsetzungsmaßnahmen sind bestimmt auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft immer wieder ein heiß diskutiertes Thema. Schließlich möchte keine Wohnungseigentümer mehr zahlen, als er muss. Dementsprechend werden Siesicher hellhörig werden, wenn die Tagesordnung Ihrer bald anstehenden Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung über die Änderung der der Kostenverteilung ankündigt.

Vielleicht werden Sie sich fragen, ob eine solche Beschlussfassung überhaupt zulässig ist – vor allem wenn die Verteilung der betroffenen Kostenart schon in Ihrer Gemeinschaftsordnung geregelt ist. Über diese Frage hat das Amtsgericht Ulm entschieden (Urteil v. 17.03.22, Az. 11 C 28/21 WEG).

Beschluss über abweichende Kostenverteilung

Im entschiedenen Fall ging es um die Eigentümergemeinschaft einer Tiefgarage. Diese besteht aus 34 Einstellplätzen, zwei Mehrfachparkern mit zwei Einstellplätzen und zwei Mehrfachparkern mit vier Einstellplätzen.

Die Eigentümer sind sich einig, dass es sich bei den Mehrfachparkern um Gemeinschaftseigentum handelt. Im September 2021 fasste die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss über die Kostentragung für Instandsetzung, Instandhaltung sowie Betrieb der Stapelparker.

Danach sollten die Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten bei den 12 Mehrfachparkern nicht pauschal auf diese umgelegt, sondern jeweils den direkt Betroffenen zugeordnet werden. Der Beschluss wurde mehrheitlich mit 26 JA-Stimmen und 3 Nein-Stimmen angenommen.

Der Miteigentümer eines Mehrfachparkers mit vier Einstellplätzen ist mit der Beschlussfassung nicht einverstanden. Er ist der Ansicht, dass die Kosten für Betrieb und Erhaltung von Gemeinschaftseigentum auf alle Eigentümer umgelegt werden müssten. Das ergebe sich aus § 4 der Gemeinschaftsordnung und könne nicht wirksam durch Beschluss abgeändert werden.

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Neues WEG erlaubt abweichenden Kostenbeschluss ausdrücklich

Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Kostenbeschluss ist wirksam und widerspricht auch nicht der Regelung des § 4 GO. Denn nach der Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01. Dezember 2020 wurde eine solche Abweichung gerade ermöglicht (§ 16 Abs. 2 WEG).

Die getroffene Regelung entspricht auch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da sie eine angemessene Kostenverteilung darstellt. Durch die beschlossene Regelung wird nämlich sichergestellt, dass die ausschließlich Nutzungsberechtigten auch die insoweit entstehenden Kosten zu tragen haben.

Fazit: Diese Entscheidung zeigt, dass das Wohnungseigentumsgesetz Ihnen und Ihren Miteigentümern eine hohe Flexibilität bei der Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen) zuspricht. Grundsätzlich tragen alle Eigentümer diese Kosten entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Eine andere Kostenverteilung ist aber für die einzelnen Kostenarten durchaus mehrheitlich beschließbar – und zwar auch dann, wenn die neue Regelung von den Vorgaben Ihrer Gemeinschaftsordnung abweicht.

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