Änderung der Teilungserklärung – wann Sie das von den anderen Eigentümern verlangen können

Wie Sie Ihr Sonder- oder Teileigentum nutzen dürfen, richtet sich nach Ihrer Teilungserklärung. Möchten Sie von der dort vorgegebenen Nutzung abweichen, setzt das grundsätzlich eine Änderung Ihrer Teilungserklärung voraus. Das Amtsgericht Konstanz hatte darüber zu entscheiden, wann Sie die Zustimmung zu einer solchen Änderung von Ihrer Eigentümergemeinschaft verlangen können (Urteil v. 18.07.22, Az. 4 C 165/21).

Eigentümer wollte Büroräume zu Wohnzwecken nutzen

Im entschiedenen Fall ging es um ein Objekt, in dessen Erd- und ersten Obergeschoss sich Teileigentumseinheiten befinden, und zwar ein Laden, ein Lokal und Büroräume. Ansonsten sind 48 Wohnungseinheiten vorhanden. Der Eigentümer einer Teileigentumseinheit, die laut Teilungserklärung als Büro genutzt werden durfte, wollte diese auch zu Wohnzwecken nutzen.

Hierzu begehrte er von den übrigen Eigentümern der Gemeinschaft die grundbuchliche Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung.

In einer zunächst einberufenen Eigentümerversammlung wurde die Zustimmung zur Nutzung der Einheit als Wohnung mehrheitlich abgelehnt. Daraufhin ließ der Eigentümer die übrigen Eigentümer anwaltlich auffordern, die Zustimmung zur Anpassung der Teilungserklärung zu erklären. Einige Eigentümer stimmten zu.

Die Zustimmung wurde jedoch nicht dinglich abgesichert. Daraufhin erhob der Eigentümer Klage. Er begründete seine Klage unter anderem damit, dass er aufgrund der Corona-Situation mehrere Räume nicht vermieten könne. Er erleide somit erhebliche Umsatzeinbußen, so dass er die Räume auch als Wohnung vermieten wolle, was die übrigen Eigentümer nur ganz unwesentlich beeinträchtigen würde, da nur eine Wohneinheit hinzukäme.

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Eigentümer hatte die schwerwiegenden Gründe nicht nachgewiesen

Die Klage hatte keinen Erfolg. Die Voraussetzungen für die geforderte Zustimmungsersetzung nach § 10 Abs. 2 WEG lagen nicht vor. Nach § 10 Abs. 2 WEG kann jeder Eigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit das Festhalten an der geltenden Regelung aus schwer wiegenden Gründen unbillig erscheint.

Die “schwer wiegenden Gründe” können dabei durchaus wirtschaftlicher Natur sein und daraus resultieren, dass der Eigentümer seine Einheit nicht entsprechend der bisherigen Zweckbestimmung als Büro vermietet bekommt. Der Eigentümer hat jedoch nicht substantiiert und konkret vorgetragen sowie unter Beweis gestellt, dass und in welchem Umfang eine wirtschaftliche Schlechterstellung eingetreten ist. Die schwer wiegenden Gründe sind danach nicht bewiesen.

Letztlich wurde die Klage auch deswegen abgewiesen, weil der Eigentümer die Zustimmung seiner Einheit “auch” zu Wohnzwecken beantragt hat. Diese Nutzung ist keine eindeutige Nutzung, die eintragungsfähig gewesen wäre. So kann nur an Wohnungen Sondereigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Teileigentum begründet werden. Eine gemischte Nutzung ist nicht eintragungsfähig.

Fazit: Sie sehen, grundsätzlich ist eine Änderung der Teilungserklärung unter Zustimmung Ihrer Miteigentümer möglich. Wenn Sie eine solche Änderung gerichtlich durchsetzen wollen, sind Sie in der Beweispflicht.

Sie müssen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, darlegen, warum Ihnen ein Festhalten an der Regelung der Teilungserklärung nicht mehr zugemutet werden kann. Das müssen Sie im gerichtlichen Verfahren so genau wie möglich darlegen und beweisen. Nur dann hat Ihre Klage Aussicht auf Erfolg.

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