Gewerberaummietrecht: Verwirkung einer Betriebskostennachforderung

Ein Vermieter von Gewerberäumen kann seinen Anspruch aus einer Betriebskostennachforderung wegen Verwirkung verlieren. Maßgeblich ist dabei die für die Erstellung der Abrechnung maßgebliche Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB, nicht die Verjährungsfrist. Dies stellte das Landgericht Krefeld im Mai 2023 klar.

Ein Mieter von Gewerberäumen begehrte nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung seiner geleisteten Kaution. Der Vermieter rechnete gegenüber diesem Anspruch des Mieters mit Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2016 und 2017 auf.

Der Vermieter hatte jedoch erst zweieinhalb Jahre nach Eintritt der Fälligkeit der Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB die Betriebskostenabrechnung der Jahre 2016 und 2017 erstellt und dem Mieter zugestellt. Der Mieter war deshalb der Ansicht, dass die Aufrechnung nicht zulässig war.

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Zu Recht! Das LG Krefeld wies darauf hin, dass ein Anspruch verwirkt ist, wenn ihn der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre („Zeitmoment“), und der Mieter sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Vermieters darauf einrichten durfte, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde („Umstandsmoment“).

Der Vermieter hatte erst zweieinhalb Jahre nach Eintritt der Fälligkeit der Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB die Betriebskostenabrechnung der Jahre 2016 und 2017 dem Mieter zugestellt.

Für das Zeitmoment stellte das LG Krefeld auf die einjährige Frist des ausdrücklich für Wohnraummietverträge geltenden § 556 Abs. 3 BGB ab, innerhalb derer ein Vermieter abzurechnen hat. Nach Ablauf dieser Abrechnungsfrist verliert der Vermieter einer Wohnung den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten.

Die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB, so das Gericht, bestimmt aber auch die Auslegung von Gewerbemietverträgen hinsichtlich einer Abrechnungspflicht eines Vermieters von Gewerberäumen. Auch wenn eine Fristversäumung gemäß § 556 Abs. 3 BGB bei Mietverträgen über Gewerberäume nicht als Ausschlussfrist gilt, hat sie doch Bedeutung für die Bestimmung des Zeitmoments hinsichtlich einer Verwirkung.

Wenn ein Mieter von Gewerberäumen tatsächlich darauf vertraut hat und darauf vertrauen durfte, sein Vermieter wolle und werde sein Recht nicht mehr geltend machen, ist der Anspruch verwirkt. Die Abrechnungspflicht dient nämlich der schnellen Klärung von vom Mieter auszugleichenden Betriebskosten.

Die Jahresfrist zur Erstellung der Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB gibt deshalb auch Maß für das Zeitmoment von gewerblichen Mietverträgen; nicht die Verjährungsfrist. Der Vermieter hatte dem Mieter die Abrechnungen für 2016 und 2017 erst ca. 2 1/2 Jahre nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB zukommen lassen.

Der Nachzahlungsanspruch war deshalb verwirkt und eine Aufrechnung ausgeschlossen (LG Krefeld, Beschluss v. 04.05.23, Az. 2 S 32/22).

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