Eigenmächtige Umbauarbeiten – löst das ein Betretungsrecht aus?

Stellen Sie sich vor, einer Ihrer Miteigentümer hat umfangreiche Umbauarbeiten in seiner Wohnung vorgenommen, ohne diese zuvor genehmigen zu lassen. Sofern das Gemeinschaftseigentum von diesen Arbeiten betroffen wird, dürfen Sie die Wohnung betreten, um festzustellen, ob die Maßnahme fachgerecht erfolgt und das Gemeinschaftseigentum in ordnungsgemäßem Zustand ist.

Doch was ist, wenn unklar ist, ob sich die Baumaßnahmen auf das gemeinschaftliche Eigentum ausgewirkt haben. Dürfen Sie auch dann die Wohnung Ihres Miteigentümers betreten? Diese Frage hat das Amtsgericht Hamburg-St. Georg zu beantworten (Urteil v. 11.11.22, Az. 980a C 31/21).

Gemeinschaft wollte Wohnung mit Sachverständigen betreten

Im entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer Umbauarbeiten in seiner Wohnung vornehmen lassen. Konkret ging es um Arbeiten an der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlage sowie Trockenbauarbeiten. Zwischen dem Eigentümer und der Gemeinschaft war streitig, inwieweit sich diese Arbeiten auf das gemeinschaftliche Eigentum ausgewirkt haben.

Die Gemeinschaft verlangte, die Wohnung des Eigentümers zusammen mit einem Sachverständigen betreten zu dürfen, um festzustellen, inwieweit die Arbeiten in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen haben. Den Kostenvorschuss für den Sachverständigen in Höhe von rund 2.200 € sollte der Eigentümer tragen. Da dieser weder mit dem Betreten seiner Wohnung noch mit der Kostentragung einverstanden war, erhob die Gemeinschaft Klage.

Sind Sie auf dem neusten Stand? Das neue Wohnungseigentums-Gesetz – kostenlos herunterladen!

Gemeinschaft durfte Wohnung betreten

Das Gericht entschied: Die Eigentümergemeinschaft durfte die Wohnung zusammen mit dem Sachverständigen betreten. Es geht hier nicht um ein allgemeines Betretungsrecht der Gemeinschaft oder eine unzulässige Routinekontrolle.

Vielmehr bestehen tatsächliche Anhaltspunkte für die Vornahme von baulichen Veränderungen im Sondereigentum, die sich auf das gemeinschaftliche Eigentum auswirken können. Die Gemeinschaft konnte auch die Begleitung eines Sachverständigen verlangen.

Dagegen bestand kein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung der Besichtigung durch den Sachverständigen. Weder das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) noch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennen eine allgemeine Kostenvorschussklage.

Ob den Eigentümer eine Schadensersatzpflicht gegenüber der Gemeinschaft trifft, die auch den Ersatz der Kosten des Sachverständigen mitumfasst, steht (noch) nicht zur Entscheidung an.

Fazit: Sie sehen, wenn einer Ihrer Miteigentümer umfangreiche Umbauarbeiten in seiner Wohnung vornimmt, die das Gemeinschaftseigentum tangieren können, hat Ihre Gemeinschaft das Recht, die Wohnung zu betreten – und zwar auch zusammen mit einem Sachverständigen.

Hinsichtlich des Kostenvorschusses für den Sachverständigen muss Ihre Gemeinschaft allerdings selbst im Vorleistung gehen.

Sind Sie auf dem neusten Stand? Das neue Wohnungseigentums-Gesetz – kostenlos herunterladen!