Verwalter ist nicht zu Überwachung von Handwerkern und Baumaßnahmen verpflichtet

Auch wenn ein Verwalter per Beschluss genehmigte Handwerkerarbeiten in einer Wohneigentumsanlage im Namen der Eigentümergemeinschaft in Auftrag gegeben hat, gehört eine Überwachung der Arbeiten nicht zu seinen Pflichten als Verwalter. Dies stellte das Amtsgericht Köln im August 2017 klar.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte ihren Verwalter auf Schadensersatz verklagt. Der Verwalter hatte entsprechend einem Mehrheitsbeschluss der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verschiedene Malerarbeiten in der Wohneigentumsanlage in Auftrag gegeben. Nachdem die Malerarbeiten abgeschlossen waren, wurde die vom Verwalter ausgeglichene Rechung des Handwerkers per Beschluss über die Jahresabrechnung durch die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich genehmigt und dem Verwalter Entlastung erteilt. Erst später erkannten die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, dass der Maler die Arbeiten mangelhaft ausgeführt hatte. Also sollte der Maler auf Schadensersatz und Minderung seiner Vergütung in Anspruch genommen werden. Für den Fall, dass der Maler nicht haftbar gemacht werden könnte, sollte der Verwalter in Regress genommen werden. Nach Ansicht der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft hatte der Verwalter die Mängel pflichtwidrig nicht erkannt und deshalb nicht rechtzeitig Schadensersatzansprüche gegen den Handwerker geltend gemacht.

Das AG Köln entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Verwalters. Zu den Pflichten eines Verwalters gehört es zwar, regelmäßig den Zustand einer Wohneigentumsanlage und des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren um erforderliche Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Ein Verwalter muss auch die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft über seine Erkenntnisse informieren und die erforderlichen Beschlüsse herbeiführen. Für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum sind jedoch in erster Linie die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Wohnungseigentümer, zuständig.

Verwalter verfügt regelmäßig nicht über Sonderwissen

Ein Verwalter wird nämlich grundsätzlich auf Weisung der Wohnungseigentümer tätig und ist deshalb nicht für eine Überwachung von Handwerkern oder sonstigen baulichen Maßnahmen zuständig; dies gehört nicht zu seinen Pflichten gemäß § 26 ff. Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Da ein Verwalter hinsichtlich handwerklicher und baulicher Maßnahmen in der Regel nicht über ein Sonderwissen verfügt, wie beispielsweise ein Architekt, können an einen Verwalter nur die gleichen Maßstäbe angelegt werden, wie an einen durchschnittlichen Wohnungseigentümer. Da im entschiedenen Rechtsstreit die verfahrensgegenständlichen Mängel auch von einem durchschnittlichen Wohnungseigentümer nicht erkannt worden wären, hatte sich auch der Verwalter keiner Pflichtverletzung schuldig gemacht. Der Verwalter war zudem nicht ausdrücklich mit einer Überwachung der Malerarbeiten beauftragt worden (AG Köln, Urteil v. 01.08.17, Az. 215 C 183/16).

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