Auch unberechtigte Ausgaben darf ein Verwalter in einer Jahresabrechnung auf die Wohnungseigentümer verteilen
Auch wenn Ihr Verwalter unberechtigte Geldausgaben gemacht hat, sind Sie als Wohnungseigentümer dazu verpflichtet die Kosten zu tragen, wenn Ihr Sondereigentum oder Ihre Sondernutzungsfläche von den Ausgaben betroffen war. So entschied das Landgericht Hamburg im September 2017, weil in eine Jahresabrechnung immer die tatsächlichen Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft einzustellen sind; egal ob sie berechtigt waren oder nicht.
An Teilen des Gartens einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft Sondernutzungsrechte eingeräumt worden. Diese begünstigten Wohnungseigentümer sollten laut der Teilungserklärung die von ihnen im Rahmen des Sondernutzungsrechts genutzten Flächen instand halten und die Kosten dafür tragen. Der Hausverwalter hatte einen Gärtner mit der Pflege der übrigen Gemeinschaftsfläche im Garten beauftragt. Dabei pflegte der Gärtner aber auch Teile der Sondernutzungsfläche und schnitt dort eine Eibenhecke. In der nächsten Jahresabrechnung legte der Verwalter die Kosten für den Heckenschnitt auch auf die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer anteilsmäßig nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel um.
Dabei unterschied der Verwalter nicht zwischen den Kosten der Arbeiten auf den gemeinschaftlichen Flächen und den Sondernutzungsflächen. Diese Kostenverteilung in der Jahresabrechnung wurde von der Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss genehmigt. Ein am Garten sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer reichte eine Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss der Jahresabrechnung ein. Er war der Ansicht, dass die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer nicht an den Kosten für den Schnitt der Hecke zu beteiligen waren. Denn laut der Teilungserklärung sollten die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer die im Rahmen ihres Sondernutzungsrechts genutzten Flächen instand halten und nur in diesem Fall die Kosten dafür tragen.
Das LG Hamburg entschied die Anfechtungsklage zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft. Zwar sollten laut Teilungserklärung die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer eigenverantwortlich die Instandhaltung und Pflege ihres Gartenanteils übernehmen und nur dann die Kosten dafür tragen. Die Kosten für die unberechtigte Beauftragung des Gärtners für den Schnitt der Eibenhecke auf der Sondernutzungsfläche waren dennoch in die Jahresabrechnung einzustellen und entsprechend dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Denn es spielte keine Rolle, ob der Verwalter den Auftrag berechtigt vergeben hatte oder nicht.
In Jahresabrechnung sind alle tatsächlichen Kosten aufzunehmen
In eine Jahresabrechnung sind alle von einer Eigentümergemeinschaft getätigten Kosten einzustellen, egal ob berechtigt, rechtmäßig oder nicht (Abflussprinzip). Demgemäß waren die Kosten auch entsprechend dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel unter den Mitgliedern der Gemeinschaft zu verteilen.
Soweit die Wohnungseigentümer durch die Auftragsvergabe des Verwalters unberechtigt zur Erstattung der Kosten verpflichtet waren, verwies das Gericht sie auf die Möglichkeit, den Verwalter in Regress zu nehmen. Denkbar waren Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter, weil dieser ohne rechtliche Grundlage einen die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer mit Kosten belastenden Auftrag an einen Gärtner erteilt hatte (LG Hamburg, Urteil v. 13.09.17, Az. 318 S 66/16).
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