Beweissicherung zu Mängeln – Das können Sie als Eigentümer jetzt auch allein!

Haben Sie auch schon die leidvolle Erfahrung machen müssen, dass der über Ihnen lebende Wohnungseigentümer seinen Fußbodenbelag ausgetauscht hat? Statt des Teppichbodens liegt nur ein Parkett- oder Fliesenboden in der Wohnung und Sie hören auf einmal jeden Schritt. Dagegen können Sie etwas unternehmen, wenn der Trittschallschutz nicht ordnungsgemäß ist. Möchten Sie hierzu einen gemeinschaftlichen Beschuss fassen, kann das allerdings schwierig sein. Denn von mangelnder Trittschalldämmung sind ja nur Sie als darunter lebender Wohnungseigentümer betroffen. Hier hilft Ihnen der BGH mit einem aktuellen Urteil, nach dem Sie zumindest ein Beweisverfahren ohne einen gemeinschaftlichen Beschluss anstrengen können (Urteil v. 14.03.18, Az. V ZB 131/17).

Nach dem Ausbau des Dachgeschosses war der Trittschall zu laut

In einer Wohnungseigentumsanlage war das Dachgeschoss ausgebaut worden. Den Eigentümern der darunter liegenden Wohnung war der Trittschall zu laut, sie bezweifelten, dass der Trittschallschutz ordnungsgemäß erfolgt war. Auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beantragten sie zu beschließen, wegen möglicher Schallschutzmängel beim Dachausbau gegen den Bauträger vorzugehen. Da sich die anderen Eigentümer durch den Dachausbau nicht gestört sahen, kam die erforderliche Mehrheit für den Beschluss nicht zustande. Daraufhin beantragten die betroffenen Eigentümer ein selbständiges Beweisverfahren beim zuständigen Amtsgericht. Durch dieses Verfahren wollten Sie erreichten, dass ein Sachverständiger den anderen Wohnungseigentümern die Mängel des Trittschallschutzes bestätigt. Das Amtsgericht lehnte den Antrag mit der Begründung ab, für ein solches Verfahren sei ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich.

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Gerichtliche Beweissicherung verlangt keinen gemeinschaftlichen Beschluss

Falsch entschied der BGH. Ein selbständiges Beweisverfahren setzt keinen gemeinschaftlichen Beschluss voraus. Es reicht, wenn der betroffene Eigentümer ein Interesse daran hat, die Ursache für den Mangel am Gemeinschaftseigentum heraus zu finden. Der BGH hält eine Vorbefassung der Gemeinschaft mit der Frage der Beweissicherung nicht für erforderlich, da die betroffenen Eigentümer mit hoher Sicherheit davon ausgehen konnten, keine Mehrheit für ihren Antrag zu finden. Außerdem greift ein solches Verfahren auch nicht in gemeinschaftliche Kompetenzen ein. Das Beweissicherungsverfahren nimmt der Gemeinschaft nämlich nicht die Frage ab, ob und wie eine gegebenenfalls erforderliche Instandsetzungsmaßnahme durchgeführt wird. Das Amtsgericht hätte dem Antrag auf Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens daher stattgeben müssen.

Fazit: Wenn Sie als einziger Wohnungseigentümer unter mangelndem Trittschall leiden, ist es nicht leicht, die anderen Eigentümer zur Beschlussfassung über Instandsetzungsarbeiten zu bewegen. Steht es aber fest, dass der Trittschall tatsächlich mangelhaft ist, können Sie die erforderliche Instandsetzung von Ihrer Gemeinschaft verlangen und notfalls auch gerichtlich durchsetzen. Wie Sie jetzt wissen: Wenn Sie ein Beweissicherungsverfahren benötigen, um das Vorliegen eines Mangels nachzuweisen, setzt das keinen gemeinschaftlichen Beschluss voraus.

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