Investment ohne Eigenkapital? Die Spielregeln
Nach wie vor sind Anlageobjekte am Immobilienmarkt so gefragt wie nie. Jeder möchte ein Stück vom Kuchen. Sind Sie auch auf der Suche nach einer Immobilie zum Vermieten? Aber wie sieht es mit Ihrem Eigenkapital aus? Viele Investoren kaufen heute, anders als noch vor zehn Jahren, auch ohne Eigenkapital eine Anlage-Immobilie. Die Miete spielt die Finanzierungskosten schließlich „von selbst“ wieder ein – oder? Sie erfahren es diese und nächste Woche hier.
Eine 100-Prozent-Finanzierung für eine Anlage-Immobilie ist natürlich risikoreicher und teurer als ein Darlehen mit Eigenkapital. Vielleicht möchten Sie in Zeiten niedriger Zinsen trotzdem nicht darauf verzichten oder finden ein besonders gutes Angebot, dass Sie nicht ausschlagen wollen. Lohnen kann sich das trotzdem, wenn Sie einige Spielregeln einhalten:
Spielregel 1: Vermietbarkeit muss stimmen
Bei einer vollfinanzierten Immobilie ist es wichtiger als irgendwo sonst, dass Sie vorab äußerst gründlich Lage und Vermietbarkeit prüfen. Auch, wenn sie seit 20 Jahren gut vermietet ist – ein Wechsel kommt früher oder später und dann haben Sie unter Umständen ein Problem. Checken Sie deshalb:
- Die Leerstände im Viertel
- Ist die Lage ruhig?
- Ist die Lage zentrumsnah?
- Ist die Wohnung barrierefrei oder zumindest einfach zugänglich? (bis 1. OG oder mit Aufzug)
- Ist die Ausstattung zeitgemäß (Balkon, Bad…)? Eine Wohnung ohne Balkon lässt sich kaum noch vermieten.
- Welche Größe hat die Wohnung? Von rund 40,5 Millionen deutschen Haushalten waren im Jahr 2000 etwa 30 % Single-Haushalte, 2010 waren es schon 40 % – und der Trend setzt sich weiter fort. Ideal sind daher Immobilien von bis zu 70 Quadratmetern.
Spielregel 2: Langfristige Liquiditätsplanung (15 Jahre +)
Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Angelegenheit. Entsprechend langfristig sollte auch Ihre Liquiditätsplanung aussehen. Diese sollte sämtliche Kaufnebenkosten ebenso beinhalten wie alle laufenden Kosten in Zusammenhang mit der Immobilie, steuerliche Abzüge und Vorteile usw. Insbesondere gilt es, Sanierungen und Modernisierungen langfristig zu planen, so dass auch sämtliche Abschreibungen ausgenutzt werden können. Nur wenn hier für die nächsten Jahrzehnte die Bilanz stimmt, sollten Sie kaufen.
Spielregel 3: Keine Schneeball-Finanzierung
Eine Immobilie erwerben und mit den Einnahmen die nächste finanzieren, usw. … Das ist gefährlich. Denn bricht ein Objekt aus unvorhersehbaren Gründen weg (Mietnomaden…), so kann ihr ganzes Konzept zusammenbrechen. Insbesondere sollten Sie bedenken, dass die Liquidisierung einer Immobilie immer mindestens einige Monate dauert. Im Notfall müssen Sie mit erheblichen Gewinneinbußen rechnen.
Spielregel 4: Hohe Tilgung!
Gerade bei einer Vollfinanzierung sollten Sie auf eine Tilgungsrate von mindestens 2 bis 4 % arbeiten, im besten Fall noch mit Sondertilgungen. Hier gilt: Lieber kurz und mit hoher Rate als langfristig mit niedriger Rate. Bei guten finanziellen Voraussetzungen ist auch ein Volltilgerdarlehen eine gute Alternative. Je schneller der Schuldenberg sinkt, desto günstiger ist die Finanzierung und desto mehr steigt Ihre Sicherheit. Zumal Sie bei einer kurzen Finanzierung, etwa auf zehn Jahre, auch weniger Zinsbindung vereinbaren müssen. Und das spart bares Geld. Übrigens: Sondertilgungen aus den Zuflüssen Ihrer Immobilie sollten Sie trotzdem nur leisten, wenn ein ausreichendes Polster für eventuelle Renovierungsarbeiten übrig bleibt.
Beim nächsten Mal lesen Sie, wie Steuervergünstigungen auch eine Vollfinanzierung versüßen.
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