Sanierungsbeschluss: Lässt er geplante Maßnahmen nicht erkennen, ist er anfechtbar
Stellen Sie sich vor, Sie hatten keine Zeit, an der jährlichen Eigentümerversammlung teilzunehmen und möchten sich anhand der Beschluss-Sammlung oder des Versammlungsprotokolls über die gefassten Beschlüsse informieren. Dann kann es Ihnen aber durchaus passieren, dass Sie dort einen Beschluss über Sanierungsarbeiten finden, aber beim besten Willen nicht nachvollziehen, was genau beschlossen wurde. Das ist extrem ärgerlich, denn wie sonst sollen Sie erfahren könne, was beschlossen wurde. Gegen einen solchen Beschluss müssen und können Sie etwas unternehmen, denn ein Beschluss, der geplante Maßnahmen nicht erkennen lässt, ist anfechtbar (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 07.06.18, Az. 2-13 S 88/17).
Beschluss über Budget und Vergab von Arbeiten an Wasserleitungen
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft einen Beschluss über “Budget und Vergabe” von Baumaßnahmen betreffend den Austausch von Wasserleitungen gefasst. Ein konkretes Angebot lag dem Beschluss nicht zugrunde. Der Beschlusstext beschränkte lediglich das finanzielle Volumen der Arbeiten auf 900.000 €. Ein Eigentümer erhob wegen inhaltlicher Unbestimmtheit Anfechtungsklage gegen den Beschluss.
Gericht entschied: Beschluss ist zu unbestimmt
Das Gericht entschied: Der gefasste Beschluss war zu unbestimmt und wurde daher für unwirksam erklärt. Ein Beschluss muss so bestimmt sein, dass er den Gegenstand der Beschlussfassung erkennen lässt, und klar ist, was vom Verwalter umzusetzen ist. Bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung muss daher erkennbar sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Dies erfordert die Angabe von Umfang sowie Art und Weise der beschlossenen Maßnahme. Außerdem muss in der Regel klar sein, welches konkrete Angebot hinsichtlich einer Sanierungsmaßnahme angenommen werden soll.
Diesen Anforderungen entsprach der gefasste Beschluss in keiner Hinsicht. Er war bereits nicht auf ein konkretes Angebot bezogen, da eine solches noch gar nicht existierte. Auch wurden lediglich vage Sanierungsarbeiten im Beschlusstext genannt, die ein Volumen von 900.000 € haben sollen. Daher war der Beschuss zu unbestimmt.
Fazit: Dieses Urteil zeigt wieder mal: Das “A und O” Ihres Sanierungsbeschusses ist seine Bestimmtheit. Überprüfen Sie Ihren Beschlusstext kritisch dahingehend, ob auch ein außenstehender Dritter genau weiß, welche konkreten Arbeiten beschlossen wurden. Wenn nicht, können Sie den Beschluss durch die Erhebung der Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach Beschlussverkündung zu Fall bringen.
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