Mieterhöhung: Möbliertes Vermieten / Spezialkonzepte
Nach anfänglicher Corona-Flaute steigen die Mieten in Deutschland nun wieder an. Als Vermieter haben Sie verschiedene Möglichkeiten, die Miete für Ihre Immobilie anzuheben. In den kommenden Ausgaben lesen Sie, welche das sind und wie Sie es rechtssicher angehen. Heute: Mieterhöhung für besondere Konzepte.
Möbliertes Vermieten
Gerade in Städten, in denen die Nachfrage groß ist, versucht so mancher Vermieter, durch möbliertes Vermieten ein Plus zu machen. Diese Praxis hat sich inzwischen herumgesprochen. Aber auch für möblierte Wohnungen gilt bei der Vermietung – entgegen landläufiger Meinung – eine Preisbeschränkung. Diese ist nur dann hinfällig, wenn die Wohnung kurzzeitig vermietet wird. Vermieten Sie möbliert in einem regulären Mietverhältnis – etwa als Zweitwohnsitz – dann gilt die Deckelung grundsätzlich völlig regulär. Allerdings gilt es dann, die ortsübliche Vergleichsmiete von möblierten Wohnungen zu ermitteln. Diese liegt in der Regel eben auch höher als für unmöblierte Objekte. Bei der Ermittlung stellen sich zudem Fragen wie: Wie hoch waren die Anschaffungskosten der Möblierung? Wie ist das Mobiliar im Standard zu bewerten? Und wie sieht der Zeitwert aus? Eine einheitliche Berechnungsformel gibt es nicht. Die meisten Gerichte entschieden sich aber in der Vergangenheit für einen zehnjährigen Abschreibungszeitraum für die Möblierung und einem monatlichen Abschreibungssatz von zwei Prozent des Zeitwerts. Das heißt konkret: Einbauküche und Einbauschränke kosten Sie 10.000 Euro im Einkauf. Zum Zeitpunkt der Neuvermietung sind das 200 Euro Zuschlag pro Monat, nach zwei Jahren schon nur noch 160 Euro. Somit haben Sie letzten Endes kaum noch einen Vorteil von der möblierten Vermietung.
Indexmiete
Kurz gesagt: Eine Indexmiete steigt in vordefinierter Weise mit dem Verbraucherpreisindex. Außerplanmäßige Mieterhöhungen sind dann aber ebenso nicht möglich wie das Umlegen von Modernisierungskosten auf den Mieter.
Gewerbeflächen
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht besteht im Gewerbemietrecht keine gesetzliche Einschränkung zur Mietanpassung. Die Obergrenze für Gewerbemieten wird somit nur durch den „sittenwidrigen Wucher“ gesetzt. Dies ist etwa dann der Fall, dass eine Zwangslage oder die Unerfahrenheit des Mieters ausnutzt wurde.
Eine Gewerbemiete ist frei verhandelbar und wird dann entsprechend in den Vertrag aufgenommen. Gleichzeitig gibt es aber auch nicht die Regelung der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Dies wäre aufgrund der Diversität im Gewerbebereich auch schwierig.
Es gibt zwei Möglichkeiten, wie Sie dennoch eine Mieterhöhung durchsetzen können:
Haben Sie einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen, können Sie eine Änderungskündigung vornehmen. Sie sprechen eine ordentliche Kündigung aus und legen gleichzeitig einen modifizierten Mietvertrag mit erhöhtem Mietpreis vor.
Außerdem können Sie eine Mietanpassungsklausel in Ihren Gewerbemietvertrag aufnehmen. So kann eine Indexmiete, Staffelmiete oder Umsatzmiete vereinbart werden, über die sich im Laufe der Zeit die Miete anpasst. Auch ein Leistungsvorbehalt ist möglich. Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass sich der Vermieter die Bestimmung der Miete nach einem gewissen Zeitraum vorbehält.
Vorsicht: Vermieten Sie Gewerberäume, können Sie Modernisierungen nicht automatisch auf Ihre Mieter umlegen. Dies ist nur möglich, wenn Sie es vertraglich vereinbart haben.
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