Gemischt genutzte Gebäude: So teilen Sie die Schuldzinsen in diesem speziellen Fall auf
Ein „gemischt genutztes“ Gebäude liegt normalerweise vor, wenn ein Teil vermietet und ein Teil privat genutzt wird. Für den vermieteten Teil sind die Schuldzinsen dann unter bestimmten Voraussetzungen absetzbar, für den privat genutzten nicht. Wie aber sieht es aus, wenn anstelle der Privatnutzung ein Verkauf vorgesehen ist? Zur Frage, inwiefern die Schuldzinsen bei einer solchen Konstellation absetzbar sind, hat sich der Bundesfinanzhof geäußert (Urteil v. 04.02.2020, Az. IX R 1/18).
Gleiche Kriterien wie bei klassischer Mischnutzung
Die Richter stellten klar: Ist die Veräußerung des nicht vermieteten Gebäudeteils geplant, gelten dieselben Regeln wie bei einem Gebäude, das teils vermietet und teils selbst genutzt wird. Die Schuldzinsen sind nur für den vermieteten Teil absetzbar.
Aber auch hier müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein – vor allem eine: Die Schuldzinsen müssen dem jeweiligen Teil der Immobilie eindeutig zuordenbar sein. Rein rechnerisch – etwa anteilig nach Fläche – können Sie diese Zuordnung nicht vornehmen.
Getrennte Finanzierung zwecks klarer Zuordnung
Notwendig sind zwei getrennte Kredite, mit denen jeweils der vermietete und der später zum Verkauf stehende Gebäude finanziert werden. Nur dann lassen sich die auf den vermieteten Gebäudeteil entfallenden Zinsen klar zuordnen – und entsprechend als Werbungskosten absetzen.
Aufgepasst: Wer mit einem einzigen Darlehen die gesamte Immobilie finanziert, hat keine Chance, die Schuldzinsen steuerlich geltend zu machen. Gleiches gilt bei mehreren Darlehen, wenn diese nicht genau eingegrenzt sind auf den jeweiligen Immobilienteil, der mit ihnen finanziert wird. Sie wissen jetzt also, worauf Sie unbedingt achten müssen.
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